商品房看八字,八字中看房产

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“内卷”一词,今年出现得尤其频繁。

教育内卷、饭圈内卷、职场内卷……

体现在楼市上,不仅中介内卷、业主内卷,新盘销售也开始内卷。

跟去年和今年上半年的打新热相比,深圳新房市场正在降温,也直接影响到新盘销售的态度。

如果说今年上半年之前,销售对购房者“爱搭不理”,打新靠自助购房,有新盘的销售直到签约当天才第一次接触到客户。

那么在年中之后,不仅东部,就连大热的光明宝安,都有新盘销售活跃在各个购房群里,天天刷屏。

为什么会出现这样的变化?

商品房看八字

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“进群本来是想了解新盘的,结果看到不同的销售在刷屏,我退了好几个购房群了。”

6月底,准备打新的孟樊被同事拉进一个福田打新购房群,了解今年要入市的新盘。福田新盘还没来,群里却被其他区域的新盘销售频频刷屏。

“一开始觉得没什么,后面只要一打开群,都能看到销售刷屏,有时候同一个楼盘,好几个销售来回刷,看多了反感,更别说想去看房。”

为此,他还@群里管理员投诉过好几次。

“我们也很难,压力很大。”某网红盘的现场销售张艳说。他们项目第一批卖完了,第二批预计9月入市,最近团队都在抓紧时间蓄客。

“最近明显感受到市场降温,上门客少了,竞品多,我们销售也内卷得厉害。有个同事已经有100多批客户了,我手上只有20多批,只能通过各种渠道找客户。”

在她看来,在购房群里获客的效果还不错,“进群的大部分都是想买房的人,现在只能广撒网,我有空就会在打新群里发项目信息,20多30个群,有时候也能找到几个客户。”

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张艳透露,她有一位客户就是在购房群里建立的联系,之前他主要看宝安跟光明,现在全深圳看房,已经跟她预约过来看样板房。

不仅同一个团队要卷,同一个新盘的不同销售团队之间也卷。

与之前的“自助买房”不同,现在即便是热门区域的新盘也注重配置销售团队,而且有的项目还不止一支销售队伍。

据@深圳买房计划 了解,之前就有新盘除了开发商自建的销售团队外,还有代理机构的销售进驻。有的项目光是销售团队都3、4支,不同团队还会因为获客产生纠纷。

而对于新盘销售来说,获客,只是第一步。

最终判断一个销售能否成功,还得看后续开盘的解筹量。

在新盘摇号选房的当下,获客或许还能靠销售努力,摇号只能看运气。

蒋俊是另一个网红盘的销售,他手上的客户量在内部排名TOP5,项目开盘售罄,但他的解筹量却排名倒数。

“只有几个客户摇号排在前面,大部分的排序都在很后面,所以解筹率很低。”

“解筹得看命。”他叹。

这里有个小八卦,据说为了提高解筹率,有新盘销售拿着客户的名字去弘法寺拜拜,祈祷客户能成功中签。

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新盘销售内卷背后,是逐渐回归理性的新房市场。

去年宝安、光明新盘屡屡“日光”的盛况,到今年中已经少见。

以网红光明为例,勤诚达正大城、云科府入市都没有售罄。

8月19日,观澜的山水华庭公示意向登记名册,推售108套住宅,只有24批客户认筹入围,入围比例1:0.2。

这也是近两年深圳入市的项目里,入围比例最少的新盘。

打新热潮退了,接下来,新盘的厮杀可能更惨烈。

根据住建局发布的商品住宅供应清单,三季度深圳共有14372套新房住宅等待入市,总建面约144.66万㎡。

撇开已经拿预售的满京华云曦、云科府、山水华庭以及弘基南城小筑,还有11820套住宅房源准备开卖。

其中,坪山的新房供应量最大,5个新盘计划入市,共3428套房源,预计可能集中在9、10月入市。

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▲三季度待入市住宅新盘 | 数据来源:深圳住建局

待售新盘的销售们,精神还得继续紧绷。

但对购房者来说却不是一件坏事,新房供应井喷,上车的选择也多了,可以慢慢挑。

都说说,你们在等哪个新盘?