属猴的2022大难临头,1988年2022

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属猴的2022大难临头

这是熊猫贝贝的第739篇 :

2022 年,中国经济结构和市场规则大变革之年。

从未来往回看,或许会发现,2022 年,或许会是很多行业,很多公司,甚至是很多人,关键重要的转折点和分水岭。

2022 年,很多曾经的明星赛道,王者行业,都体验了一把“昨日小甜甜,今天牛夫人”的待遇。

其中,在中国经济环境中风云,财大气粗,风光八面接近20年的房地产行业,以所有人都没有预料到的效率,肉眼可见的陷入了萧条与低迷。

当然,该说的要说清楚,经济,行业的归行业,市场的归市场,产品的归产品,一个行业的兴衰起落,不能够代表市场和产品的价值也对应会发生改变,比如平均生存的餐饮行业(单店生存周期只有0.8-1.5年,品类周期更是短期),当然不能仅凭一个品牌,一家店的兴隆和衰败,就能给餐饮市场和餐饮需求下结论吧?

所以,2022 年,房地产行业入冬,洗牌,甚至是也好,对中国住房需求市场和商品房的价值波动,其实没有必然的关系,任何行业都这样,万物皆周期,一轮周期,兴衰起落,下一轮周期,依然还是会到来,资本,永远都是趋炎附势,追逐利益和确定性的。

这篇 ,不谈楼市,不谈房价,不谈行情趋势,在2022 年年底的这个时间,结合行业现状,从本质出发,有理有据的谈一谈中国房地产行业的这轮周期,以及接下来的一些行业趋势研判。

既是复盘,也是研讨,恰如古人所言:以史为镜可以知兴废。

这是一个浮躁的时代,沉心静气的深度阅读已然成为一种奢侈的要求,我写的 ,就没有那种快餐短文,新鲜,但是没有什么思考价值,所以,看我的 和内容,是一个互相选择的关系,花了时间,进行了阅读思考,总是要有价值和启发,这个初心,不会改变。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇 的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。独家 ,抄袭搬运必究!

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

属猴的2022大难临头,1988年2022

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1行业现状:中国房地产经济和行业的老玩法,和主旋律发生了偏移

2022 年,摆在中国房地产行业,大小商,各类房地产关联企业公司和上下游产业面前的态度,早已经是明牌状态,没有丝毫的侥幸可言。

任何行业,都讲究一个环境和趋势,所谓时势造英雄,趋势生行业,旋律造主角。

2022 年,中国房地产整个行业全面遇冷,进入周期下行,最核心最根本的原因,其实和这个行业本身努力与否,和行业利润率高低,甚至和行业风气,行业弊病,都没有什么必然的关系。

而是房地产这个行业,和时代的需求,周期的瓶颈,主旋律的方向,产生了偏移。

主旋律,是共同富裕,是房住不炒,是住有所居;

周期,是户均房产持有率超过96%,中国整体城镇化逼近临界点70%;

时代,是中美在后疫情时代,在产业,科技,贸易,货币等多个决定未来的维度的竞争,经过疫情的加速,正式进入战略对峙僵持的关键阶段。

房子,是中国基础民众更大,也是最直接的财产性收入,有房子价值差距的存在,中国贫富分化的鸿沟就在持续扩大;

房地产行业对中国经济结构的和的吸引,已经和时代需求相背离,倒腾房子不合当前中国对经济结构的要求,不合内循环战略的实施需求。

至于周期,已经到了:没有买不起房子的说法,只有想要的房子买不起的阶段。

结构性错配,增量趋势向存量博弈的转变,这就是周期。

和大方向大环境主旋律不搭调,就最终导致了2022 年,中国房地产行业发生一系列巨变:

之一大巨变是,2022 年9月,在70个大中城市中,二手房环比下跌城市高达52个,创下了2022 年以来的新纪录。第二大巨变是,2022 年10月,全国百强房企中80%房企业绩下降,整体同比大跌30%以上,这也是2022 年以来出现的罕见现象。第三大巨变是,2022 年胡润百富榜揭榜,地产商首次全部跌出前十,去年的地产首富许家印财富缩水1700亿,从第5跌到第70。第巨变是,近日多地出现因降价而引发的,武汉对于主要参与者进行了行政拘留,这也是过去许多年未曾见到的现象。第巨变是,地产股跌跌不休,作为行业龙头的万科,股价已经跌破净值,市盈率创下历史新低。

……这一系列的真实巨变表现说明:这次不一样,时代真的变了。

很多人觉得宏观、经济大势和自己无关,实际上趋势的每一次转弯,都可能对个人的人生轨迹带来巨大的影响。

房地产的老玩法,债务驱动,资本为王,追求规模,大干快上,在时代大旋律之下,正在经历一个极度煎熬的适应过程。

这就是2022 年中国房地产的现实情况,而且这一次,不能用以往的阶段性调控来看,要看到本质,那就是时代不一样了。

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2从商的本质进行复盘:不会资本运作的中间商做不好中国的地产生意

中国的任何行业,都讲究一个传承,讲究一个出身,对吧?

只有说一个行业做的很到位,已经具备了通过时间和经验传承,迭代完善,与时俱进,才有多元发展的需求和可能。

但是房地产不一样,大家以为大小房地产公司的老板,创始人,实际操控者,都是什么出身的?搞建筑的?盖房子的?还是相关土地管理的体制内转业以后来的?

统统不是,做房地产这个行当,这门生意的,基本上和什么建筑,规划,民生……等等关联领域,不分大小,都没有什么关系。

恒大的许家印,年轻的时候是钢铁厂的;

万科的王石,以前靠倒卖玉米发家;

碧桂园的杨国强,农民出身,干了几年包工头,最后也是找到了合适的人,才把公司做大做强的。

有一说一,我在房地产这个行业内有超过15年的工作经历,见过大小房企商老板和实控人不下几百个,基本上可以说,绝大多数,超过99%的,都是其他行业跨行来做商的。

有矿老板煤老板(这个比例很大),有制造业出身的老板,甚至连地方上什么黑灰产的上岸,都是优先选择房地产行业。

建筑行业,就是建筑行业,建筑行业转型商,基本都做不大,没有什么竞争力可言。

这可能会很多人的常识,其实市面上大小房企,都是这个规律和本质。

在中国,做房地产的生意,能做的成,做的起来,做的长久的,很有可能连房子怎么盖都不懂,但一定是资本玩法,整合,人情关系,资金运作的高手。

这就是中国房地产行业,最真实的本质。

说白了,就是一个整合,各方面吃差价的,底层逻辑就是这样的。

中国商,本质玩的就是一个资金的游戏。

中国的房地产行业,说白了就是资本腾挪,居中套利的整合生意。

把钱玩明白了,就能做房地产这个行业,别的行业可能需要经验技术的沉淀,而房地产行业不需要,能把资金玩转,就行了。

商的游戏里面,可以没有建筑,可以没有品牌,但是负责搞钱,运作资金的关键人物和部门,是最基础的标配。

2022 年,房企大小也好,品牌也好,规模也好,其实没有那么多悲喜的故事,说白了,就是维系房地产生意本质的关键,也就是资金,出现了问题。

以前是玩不好资本运作,做不了中国的房地产生意,2022 年,变成了,资本运作玩得再好,也敌不过时代和趋势的力量。

房地产行业的经济规模很大,过去20年不仅仅是货币的蓄水池,同样也是撬动地方杠杆的关键支点。

只是在2022 年,通过三道红线,拔掉了房地产行业的输血管道,2022 年,房地产行业资金面普遍出现的各种风险和问题,再正常不过。

资金的游戏,没有资金,还玩什么?

这就是房地产行业,大小房企,正在面对的现实情况和难题。

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3从中国房地产的生意商业逻辑进行复盘:规则变了,玩法不能适应,跟不上变化,洗牌出局

房地产本质就是资金的游戏,是一个“前融—贷—销售”的彼此咬合、循环覆盖的游戏,但这个游戏能转起来,要有个前提,即过程中任何一笔负债始终有办法不爆雷,不违约,这样整个高负债的游戏,就能玩下去!

高负债,高利润,高周转,10口大锅7个盖子,这是30%的负债率,也是中国房地产行业从师的中国房地产行业的基本规律。

俗话说得好,青出于蓝而胜于蓝,这套玩法到了国内,在各路资本玩家的手里面,被发挥到极致,10口锅,能有1个盖子就能玩得转(90%的负债率),更厉害的,甚至连盖子都是临时借来的(资不抵债)。

只要房价上涨的行情存在,只要销售的房价能够覆盖成本,中国国内的这套玩法,就无往不利,甚至很多国内商一度讽刺中国的商保守,。不懂国内的行情,不国内的水土。

但是别忘了,港资房企由于亲身经历了金融危机的“惨烈”和高负债的清算切肤之痛就能守住财务克制。

也就是说,虽然做规模,搞扩张,拼效率,的房企可能是比国内房企差,但是从经历环境波动,规则适应的角度上来看,完美逆袭。

2022 年,中国房地产行业大洗牌之年,高负债下的高增长,出来混总是要还的!

所以,市场规则一变,玩法跟不上,不能适应的房企,出现暴雷,就再自然不过了。

客观来说,行业变局不是突发的,而是温水煮青蛙,而且调控狼来了好几次,导致房企对2022 年房住不炒真调控也不以为然。事实上,如果当初“高负债””房企们2022 年提前真的踩刹车,也不止于2022 年,2022 年爆雷声不断。

作为房地产行业的从业者,最深刻的体会,就是在于绝大多数商降负债不够坚决,还迷恋沉浸在过去的好日子和过去的老。

更大的侥幸,主要 于两个理由:

1、中国的房地产经济,有过加杠杆去库存,有过大水漫灌一夜逆转,比如恒大在08年,就遭遇了创办以来之一次的资金链断裂危机,许老板跑借到了钱,熬到4万亿,结果就一夜逆转。

这种生死切换的,没有体会过的人是不能理解的,绝对比任何事物都,而且容易成瘾,大家可以参考一下赌徒心态。

所以,绝大多数的商,面对环境和规则的变化,都是有“赌不可能坐视房地产行业倒下”的心态。

2、曾经赚快钱,赚大钱已经习以为常,错误的对房地产这个行业产生了严重的,难以的心理依赖。

说实话,房地产行业因为利润高能够一度登上中国暴利行业,别的不用说,就房地产在过去20年里面高歌猛进的阶段,行业薪酬水平和人均收入情况,妥妥的黄金行业。

好挣钱,来钱快,利润高,这种生意,赚钱的玩法,是说能舍弃和改变就能做到的?

换谁也做不好,万达天天说搞商业,结果更大的利润还是 于房地产,毕竟能够顺应时代,灵活调整路径的人,基本上不存在。

什么时代不是一个浪头一波鱼呢?

结果呢?2022 年,大小房企违约爆雷早已不是个案。

通道被堵惨了,借新还旧不行了,销售乏力了,受阻了,而另一方面却是好比命的“高负债”清单一个个“到 ”了,所以,违约爆雷就成必然了。

用个更好的比喻,那就是房地产这个行业,就像温水中的青蛙一样,等反应过来大难临头,已经没有办法改变现状,更别说未雨绸缪了。

高周转,高负债,高利润的玩法,终于迎来了循环被打断的报应。

在这样一个规则转变的大环境中,别说什么公平合理,没有意义,环境的力量是一视同仁的,这就是更大的公平。

属猴的2022大难临头,1988年2022

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4看懂主旋律,看清大环境:放弃幻想,面对现实,接受改变,才是正途

2022 年,摆在房地产行业,大小房企面前的路,其实已经很清晰了。

那就是回归正常利润区间,原本负债驱动的玩法,降低在资本力量支持下的无序扩张和规模化,回归到有序,风险可控,利润合理的轨道上,不图一时之大,只求绵绵不绝。

老玩法,老思想,和这个时代的主旋律,和这个时代的大环境,已经格格不入了。

规则层面,三道红线(商)和两道红线(金融机构)其实已经限定了新玩法,原有的老玩法,是前途无亮了。

但是,对于“”,“转向”,“托举楼市”,“大水漫灌”,“态度调整”的深层次的条件反射以及记忆,依然在阻碍着绝大多数商,以至于看不清形势,或者说,不愿意面对现实。

举个例子大家就能明白:

通道被堵惨了,借新还旧不行了,销售乏力了,受阻了,而另一方面却是好比命的“高负债”清单一个个“到 ”了,所以,违约爆雷就成必然了。

9月到10月的楼市,连续几个暖心窝的 讲话被认为是房地产的甘露之言,以至于有人说要了,市场要回暖了,春天要来了!

证据也列举了很多,比如说哈尔滨,几个城市房贷利率下调,个别城市按揭周期缩短……但这里泼个冷水,包括最近的几篇 也是这个态度:2022 年,这样的自嗨和想法,只可能是自作多情,或者只是一厢情愿了!

一个细节,就能说明很多问题:2022 年前三季度中国经济放缓,房地产经济的增量还是在宏济增量之上的,付出了时间和巨大的成本,才得到的调控初见成效,是说放弃,就能放弃的?

2022 年,中国房地产行业的导向和环境规则已经很明确了,总结为以下四点:

1、“救行业,不会救个别企业”!

队已经开始崭露头角,民营企业优胜劣汰以后,国民共进。

2、导向从“强调控”进入接下来“维稳”新阶段!

维稳,不是经济,不是拉动效率,而是维持稳定。

还是那句话,不图一时之大,只求绵绵不绝。

3,“微调”求稳,满足合理需求,但调控大方针不动摇,主旋律不会变!

管理进一步下沉,对于一刀切和懒政怠政的管理进行细节调整,矫枉过正及时调整。

最多恢复正常状态,要想重现曾经的爆发,跳涨,全面回暖,基本属于痴心妄想。

4,房地产行业长期依旧看多,但中短期看空,别老指望“春天”了!

中国经济的未来有想象力,但也要看城市,看地区,长期来看,行业的洗牌和脱胎换骨的调整,未来整体的房价可能会下降,也有可能会横盘,当然更好的情况是缓慢上涨。

全面高速膨胀,那是肯定没有了,但是有一个原则不会变,对于任何行业都是一样,那就是结构性机会。

在调整阶段,不谈结构性机会,风险和各种不确定太多,短期,甚至中期,一动不如一静;

调整结束,规则固化,长效机制运行起来,总是有结构性增长的价值和未来的。

过冬,就是过冬,没有一个春天是等来的,每一个春天都是从冬天熬过来的。

当下,对于房地产行业来说,不是什么等待春天的事情,而是要聚焦考虑,如何在行业寒冬中活下来,吃两口好的,气温稍微回升一点,那不是春天,谁家过年还不吃个饺子?

真正的春天到来的时候,不用喧嚣,更不用欢呼雀跃,那句话怎么说的?

“春江水暖鸭先知”,春天来不来,处在行业市场一线的商,需要别人通知和宣告吗?

寒冬,最可怕的不是环境恶劣,而是盲目乐观,误判形式。进了ICU,就好好治病才是道理。

属猴的2022大难临头,1988年2022

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写在最后: 房地产行业后续的几个判断和观点分享

通过 以上的分析,其实可以得出一个结论,那就是其实并不是房地产这个行业,这个经济不行了,而是时代和环境变了,这个行业原有的玩法和逻辑,已经跟不上,或者说不适应了。

万物皆周期,有,房地产这个行业,无论对于中国的经济和发展曾经有多大的贡献,有多高的占比,终将和所有行业一样,都要去面对周期,时代,环境,规则的考验和变革。

适者生存,永恒定律。

的最后,谈几点 中国房地产行业后续发展的几个判断和观点:

1、从2022 年下半年开启的这一轮调控一改惯例,不再是“孩子一哭,就有奶吃”。

其实从和金融对恒大的表态,个案的界定,不会波及整个行业的定调就已经清楚了。

有尾大不掉,路径依赖,心态不对,风险过大,经营粗放等等问题的房企,淘汰一批,倒闭一批,这样的出清和洗牌,是和,包括中国经济环境,允许的,可以容忍的,毕竟长痛不如短痛。对于这样的改变,甚至可以说是主动而为之的。

驱逐劣币,规范玩法,长远来看,是对行业有益的,这也是对战略稳健,财务稳健的房企的一种变相公平!

看懂的经济判断:房地产根本不是啥高科技,经过资产重组,土地也都还在,无非出清退出,或是换个主导玩家而已,只需保行业、保民生、保交房即可。

中国房地产行业,即将迎来的是一个以质换量,凭质发展的全新时代。

2、2022 年以来,去杠杆的确是有点用力过猛,接下来的金融和货币管理环境,会有阶段缓和,会回到有序降杠杆的阶段。

但是大趋势,房住不炒,共同富裕,住有所居的基调,不会改变。

去杠杆是直接抽梯子,降杠杆是走一段,拆一段,意义完全不一样,别有什么幻想,也不会认错的,毕竟问题的根源和风险的主体,都是房地产行业自身长期以来酝酿形成的。

3、不要盲目乐观,2022年还有债期高峰,基于当前还在调整适应的行业现状,短期看,轻言春天,绝对是误判,其实只要寒冬能挺住就不错了。

4、后续还会有更多的房企陷入债务危机,出清的过程,残酷而又现实。

接下来的2022年,依然是一个行业出清,规则环境驱逐劣币的洗牌过程。

5、行业发展的思路和逻辑,发生改变。

这一轮房地产行业的寒冬,想要活下去,必须完成从“活下去”到“活得好、活得久”的逻辑转变。

6、未来中国的房地产行业关键词:剩者为王,头部通吃,回归平凡。

活下来的,都是王者;

活下来的,规模膨胀;

即使活下来,暴利和效率的时代,也已不复存在。

以上,就是本人对中国房地产行业进行的一次深入复盘,分析,还有研判。

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(根据有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何 置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)

以上正文, @熊猫贝贝小可爱

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