01.
这些日子，楼市对“东风”的关注日益升温。
确实，这是最接近的一次机会了。
粉丝的打听和咨询也越来越多，我们还是坚持不做任何揣测，但有必要说明一个关键判断：
这一轮调整的发力方向，或说是重点照料对象，已经十分清晰了。
我们得先有个共识，普天同庆、雨露均沾，明显是拿老黄历给新进程算命。
不靠谱。
回到“宽松”的原点，看准风向，才可能借上东风。
今年的《政府工作报告》中，“着力稳定宏观经济大盘”被表述为重要目标。
对，稳字当头！
房地产的任何新举措，你可以在“微观上”理解为满足购房者合理住房需求，也可以在“中观上”说是经历去金融化、去泡沫化之后，促进行业良性循环和健康发展。
但是，鉴于房地产及其产业链过往对于整体GDP的拉动贡献度较大，此时被作为“托底”经济的支柱。
这个“宏观上”的角色，才是决定性要素。
这个大背景，和“房住不炒”丝毫不冲突——
发掘和释放新的住房需求，他们才是被重点照料的对象。
我们必须告别一种传统的“调控松绑”观念。
尽管是“宽松态势”，顶层设计中的指导性也是相对精准的。
02.
过去很长时间，房地产业的飞速发展深度受益于国内人口红利。
时至今日，传统的人口红利已在褪色。
七普公告显示，2010-2020年平均人口增长率比前10年下降了0.04个百分点，人口增长势能进一步减弱。且老龄化、少子化特征显现。
最新的统计数据也很能说明问题：2021年末全国人口总数只比一年前多了48万。
你没看错，老思路遇到了“发展上限”。
于是，便有了第一类将被明确照顾的对象：刚需和改善。
字面看起来和之前没什么两样，但内核算法已完全不同。
刚需是一直存在的，关键是量的问题。
差额的补充，则要指望“旧人口红利的新一拨发掘”。
原来那些扛着楼市飞奔的人们，人生阶段变了，居住诉求变了，产生并积压了改善需求。
可以直观看到，上世纪60年代和80年代的两波出生人口高峰，前者如今开始面临退休、养老的人生换档期，后者则是当前社会消费的中流砥柱、住房改善的核心人群。
从这个视角，再去看“郑州”等地的作业模板，像降首付、降利率、放松首贷认定标准、鼓励投亲养老置业……是不是就少了很多意外。
自然我们也认为，后期有更多城市跟进时，类似的友好举措都是能更多被指望出现的。
03.
和人口红利相似，房地产业过往取得的辉煌还严重依赖于另一件大事：城镇化。
相似的还有，“上限”隐约出现了。
根据最新数据，2021年末我国常住人口城镇化率约为60.65%，城镇化进入中后程，未来增幅空间收窄。
传统的制度型红利放缓，这其中蕴藏的机会是，结构性红利加速登场。
什么是结构性红利？人才引进是。在此之上，又有了新文章。
3月4日，银保监会发布《中国人民银行关于加强新市民金融服务工作的通知》。
新市民有了定义：因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。
如果没明白，来看这组数据：我国户籍城镇化率只有约45.15%，与上述常住人口城镇化率（60.65%）还相差了15个百分点。
也就是说，这15%已经进入了城市，但还在经历一个纳入的过程。
这类群体约有3亿人。以目前城镇人均居住面积约40平米计算，至少可贡献120亿平米的居住需求。
新市民，便是“宽松”的又一核心鼓励对象。
为此，银保监会还明确提出“对于符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求”。
此举意味着“新市民”在符合购房能力的前提下，有一定可能性突破限购（非本土户籍或社保不满足要求的情况下可购房）。
所以你看到了，郑州19条中出现了“鼓励投亲养老置业”，天津市住房和城乡建设工作会议确定的主要措施里也有新市民的相关提及，甚至去年有的区域已动议和探索过相关措施了。
04.
总结一下——
本轮房地产宽松的出发点是服务大局，“房住不炒”不会开倒车，更多是发掘和释放新需求。咱可以借东风，但别捧着老黄历。
传统人口红利褪色，刚需、改善机会乐观，市场调节手段料将有更多偏向，改善受益尤多。
城镇化增量空间不足，转向结构性红利，“新市民”将得到更多垂青。当然对重点城市来说，人才引进及其配套优惠措施，还将继续加码。
这就是政策的底盘，也基本代表了想象的边界。
高兴归高兴。
不想多，就不会犯错。