来源:中国经济周刊
在过去的2021年，有关燕郊楼市的新闻数次冲上热搜，从有房主“免费”送房到断供房、法拍房激增，从房价“腰斩”甚至“膝斩”到开发商降价清盘。
在房价大起大落的“魔幻”情节里，记者与几位投资客、北漂族和本地人聊了聊他们的“燕郊故事”。
投资客：“回报率还不如余额宝”
2021年6月26日，北京轨道交通M22号线（平谷）河北段工程正式开工建设。
这是李杰盼望了几年的消息。“在地铁建成基本还属于‘八字没一撇’的时候，燕郊各个楼盘售楼处的地图上，就已经将地铁站的位置放大，然后用显眼的红圈标出来。”李杰说，距离地铁站的远近直接决定了楼盘的价格和人气。
李杰毫不讳言地告诉《中国经济周刊》，他从2015年开始已经买卖了几套燕郊、大厂的房子，但都是出于单纯的投资目的。而让他把大笔资金压在燕郊楼市上的原因有两个：一是有朝一日从燕郊可以坐地铁直达北京CBD；二是随着京津冀一体化的推进，未来燕郊可能就是北京了。
根据官方消息，作为北京的首条跨省地铁线，M22号线西起北京市朝阳区东大桥，东至平谷新城，串联了北京CBD核心区、定福庄组团、北京城市副中心、三河市燕郊高新区、平谷新城等重点功能区。其中，河北段设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站和齐心庄站（地上），全长约30公里，工程建设期为2021年至2025年。
虽然2025年已经不像“有朝一日”那么遥远了，但李杰说，这个消息并没有像当初想象中那么让他激动，因为“利好早就被透支了”。
“我在燕郊买的第一套房子一平方米才8000多元，后来一路飞涨，最贵的一套要3万多了。但如果现在出手的话，也就在1万二到1万五左右，还不一定卖得掉。整体算下来，我的投资收益率连余额宝都不如。”李杰自嘲说。
58安居客房产研究院研究总监陆骑麟告诉《中国经济周刊》，无论是北京还是环京地区，2016年都是一个房价高峰期，一方面由于当时的政策环境去库存是主调，货币和信贷政策都比较宽松，国内一二线城市都迎来一波上涨，北京的部分需求也外溢至环京区域；另一方面，则是因为当时一些区域概念被炒作，比如通州副中心概念（东部北三县），大兴国际新机场概念（固安永清），冬奥概念（张家口），因此吸引了全国各地一大批抱着投资心态的购房者。
“2017年，北京“3.17新政”后，市场情绪恐慌，更多投资需求被挤压到环京，推高了成交量。当年6月，环京各区域陆续限购升级，要求外地人购房需要3年本地社保/个税，此后楼市开始急转直下。”陆骑麟说。
李杰也表示，新闻里的“白送房”、断供房大多数是2017年房价最高点的时候买的。“河北的房子不像北京那样，要封顶才能开始卖，都是一个坑就得交钱，等两三年房子才能下来，拿到房本还得再等，因此很多购房者其实也是刚刚拿到房产证可以卖了，但房价已经跌掉了一半甚至三分之二了。”他说。
虽然“十四五”期间，三河市民就能实现坐着地铁去北京的愿望了，但李杰对于燕郊包括大厂的房价回到高点并不乐观。“房子盖得实在太多了，尤其大厂那边，一个巨大的小区，晚上亮灯的没几户，要多少人才能消化掉呀。”他说。
陆骑麟认为，燕郊、大厂等区域随着各项配套的逐步完善，其实跌势已止，目前楼市平稳，是比较健康的。但他也提示购房者，尤其是投资属性的购房者，整个环京区域房价的变化和北京的规划息息相关，要警惕围绕政策的房价炒作，因为北京市场一旦调整，环京区域受到冲击也是最大的。
北漂族：“再烦心，也是自己的家”
在燕郊房价暴跌，众多投资客挥泪甩卖的时候，于军决定结束租房生活，在燕郊安家，更准确地说，是于军父母的决定。
“我父母觉得我们先在燕郊买一套房，我先住在这边，将来等我赚了钱也有了购房资格能在北京买房了，就让他们住到燕郊来，这样我们离得也不远。”于军告诉《中国经济周刊》。这套“购房攻略”是于军的表姨提供的，表姨家就是如此操作。孩子北京上班，表姨老两口住在河北。
据媒体的估算，每天有30万-40万睡在河北的北漂族，跨城通勤去北京上班，他们中的大多数需要凌晨四、五点就起床，才能在九、十点钟达到公司，每日通勤时间普遍在5-6个小时。
作为一个身高180+的东北男孩，于军说，他低估了这种跨城通勤的辛苦程度。尤其是疫情期间，进京除了堵车和晚上只能打黑车等难题，还需要隔天就去做核酸，过检查站排长队一两个小时更是家常便饭……“疫情让大家知道了，离北京再近那也是河北。”于军感叹。
更让于军沮丧的是，是就职于在线教育公司的他，之前薪水算是相当不错的，这也让于军觉得在北京买房并不是一个遥远的梦想。但现在，公司原来的英语培训业务线已经没有了，他被调到了公务员培训业务线，他的收入也和房价一样“腰斩”了。
即便如此，于军还是觉得在燕郊买房是个明智的决定。“再烦心，这也是自己的家，也好过租房。”他说。
于军说，他和同小区的许多邻居成为了好朋友，大家一起打球、骑行、钓鱼，很开心。“都是漂在北京的，有共同语言。”他说。而且疫情也有好事情，公司允许在家办公，每天省去了几个小时的通勤时间，虽然收入少了，但这让于军幸福感“爆棚”。
“说不定以后会有大量SOHO的工作。”于军说，自己身边越来越多的人选择工作时间和地点更为灵活的工作。
陆骑麟表示，目前整个环京房地产购房人群正在逐步从投资购房为主开始向多元化转变，投资、自住、改善、养老多重需求共存的状况。“限购后，随着配套完善，泡沫挤出，目前的购房者往往是真正有居住需求的刚需/改善，其中大部分是北京外溢的刚需/养老需求和部分本地改善需求。”他说。
三河市统计局发布的三河市第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月1日零时，三河市常住人口为96.51万人，比2010年第六次全国人口普查时相比增长了31.3万人，增幅为48.01%。这个数字是同期河北全省人口增速的12.5倍。
而其中，燕郊（含燕郊高新区4街道及燕郊镇、高楼镇）常住人口为629554人，约占三河全市总人口65%，相比2010年第六次全国人口普查数据，燕郊的常住人口10年间增长约92%。
这意味着，“于军们”是一个相当庞大的群体。当投资概念不再火热，当炒房客暗淡离场，“于军们”或许才是燕郊房价的决定者。
本地人：“燕郊除了好房子，也能有好工作就好了”
作为一个土生土长的三河人，田甜全程见证了燕郊房价的大起大落，但相比燕郊房价的暴跌，更让田甜担忧的是，燕郊的人变少了，尤其是疫情这两年。
“房价起起落落其实挺正常的，但现在买房和租房的人都变少了，很多人都走了。”田甜告诉《中国经济周刊》，房地产火爆那几年，很多燕郊本地的年轻人都不用去北京找工作，在家也能找到事情做，但现在不行了。
和很多还留在燕郊本地年轻人一样，田甜一直都从事与房地产相关的工作。她当过新盘的房产销售，限购之后，她也做过“代办购房资格”的事情。
“从2011年开始到2016年，在燕郊这边干房地产还是挺赚钱的。”田甜回忆了五、六年前燕郊楼市的高光时刻：一个新盘开出，没到晚饭就能卖完；不是售楼员求着客户，而是客户求着售楼员，帮忙去抢好户型和好楼层，售楼处到处张贴着对售楼人员收红包的举报电话。
“限购对燕郊房价有一些影响，但没有特别大的下跌，但疫情影响真的很大。尤其是随着房子越盖越多，房价和房租都一降再降，现在三居只能租到过去两居的价格，过去一居的租金现在能租到两居，一些新盘位置偏的话，租都租不出去。”田甜说，自己家小区门口的一条街上，一度有十几家房产中介，现在只剩下两家了。
田甜说，自己身边的很多朋友都打算去北京找工作了，因为燕郊本地没有好的就业机会，比较常见的就是商场、餐厅服务员之类的。“什么时候燕郊除了好房子，也能有好工作就好了。”田甜说，自己也打算去北京试试看。
陆骑麟认为，与上海、广州、深圳的外溢效应不同，环京地区没有承接太多来自北京的产业外溢和就业外溢，更多只是满足北漂一族的居住需求。因此，能实现北京日常通勤、自身配套逐渐完善的区域（如北三县），经过这几年的调控，泡沫已经挤出，随着规划配套的逐渐落地，价格稳中有升，目前价格已经回到合理空间。
“但那些离北京主城区太远，无法实现通勤，前期主要靠概念炒作的地方，价格缺乏支撑，供应量也不小，市场情绪也很悲观，预计跌势难止。”陆骑麟说。
（应采访对象要求，文中李杰、于军、田甜均为化名。）