编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权转载
如果朋友圈里有地产销售，最近，你一定能感受到他们铺天盖地的热情。
一水儿的楼盘促销广告全天候轮播，画面喜庆，文字劲爆。
什么特价房源、总经理特批、内部员工专场，花样繁多，让人目不暇接。
再配合大写加粗的震撼价来袭，限量XX 套......佛系如我，内心也起了小小的波澜。
昨天在街上溜达一圈，发现许久未见的打街霸竟也重出江湖。
中介们亲自下场揽客，矜持全无。
虽说金九银十一向是开发商争奇斗艳的时节，但这次的招数较之以往显然刺激了不止一点点。
仿佛沧海遗珠般，荔湾广钢重现“3字头”楼盘，黄埔萝岗某盘宣称房价回到两年前；
广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位，有楼盘降价幅度甚至近20%；
位于上海宝山的招商雍和府，嫌打折促销太老套，直接开启买房送宝马模式。
双合同屡禁不止，高首付让购房者叫苦连天。有开发商逮住这个痛点，宣称愿为购房者首付垫资，最低一成首付也能“上车”。
隔着屏幕，仿佛都能听到他们卖力呐喊：此时不买，还待何时！
相比其他时间段，金九银十的确有其突出优势：挑选空间大，可选择项目较多。
但这些五花八门的营销手段，究竟虚实各占几分？
步入冷静期的楼市，是否会因此复燃，继而上演兵荒马乱的抢房大戏呢？
在这个时间档口，“买不买房”可以说是最深入灵魂的拷问。
很多人都会陷入踟蹰不前的状态：
一会儿想着抓住2018的小尾巴，咬咬牙把车给上了。 一会儿又记起某些野生专家说如今大环境不好，房子还是先别碰了；
上一秒，你可能还被优惠促销撩得难以自持，下一秒被谁泼个冷水立马又满腹狐疑：丫不会是铺着糖纸的大坑吧？
乱花渐欲迷人眼。
要在众声喧哗中保持客观冷静，做出最精准的判断，我们不妨先剖析一下开发商凶猛推货背后的动机。
每年的9、10月份，被视为房企年底冲刺业绩的最佳时点。
但今年，他们还多了个“生死劫”——还债。
本轮房地产上涨行情始于2015年，在当年的6月至次年10月，广大房企开始疯狂发债、加杠杆高价拿地；到了2018年6月，房企的债务陆续到期。
屋漏偏逢连夜雨。另一边，融资环境还在不断收紧，低成本融资的可能性微乎其微。
真可谓是拿地一时爽，还债火葬场。
迫于资金压力，开发商们只好使出浑身解数。
实打实折扣也好，花式营销也罢，目的只有一个，快速出货。毕竟，能哄到购房客交定金，甚至签购房合同，其他也顾不上了，饥不择食嘛。
然而，在调控政策的严防死守下，理想中的沸腾场面并未出现。
开发商们的全盘努力似乎也成了剃头挑子一头热的独角戏。
据贝壳数据，8月重点13城中仅成都成交环比小幅增加，其余12城成交量均不同程度回落。
易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示：
40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低。
这也预示着市场对未来房价走势预期的变化。
一连串低空掠过的数字，为这个金九银十平添了几分凄凉的意味。
毋庸置疑，今年的楼市调控严厉程度远超预期。
中共中央政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来的房地产市场定下基调。
仅8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录，年内累计调控次数高达315次。
针对长期存在于房地产市场的各种乱象，以住建部为首的七部委联合开展专项行动。并下达命令：“调控不力的城市，坚决问责”。
铿锵有力的话语，定海神针般傲然伫立于楼市。
任开发商再如何扑腾，也翻不起什么浪来。
另外，《2018年8月中国房贷市场报告》显示，全国首套房贷款平均利率继续上涨，且已连涨20个月。
融360监测数据显示，2018年8月广州首套房贷款平均利率为5.59%，相当于基准利率4.9%的1.14倍。
若再把时间维度拉长，与两年前85折利率4.16%相比，涨幅高达34.3%。
种种因素叠加在一起，多地房价正进入下跌预期通道。
风光不再的金九银十，可以说是此轮房价周期最真实的转折点了。
据我们观察，现阶段购房者的态度基本可分为两类：
一类观望情绪浓烈。买涨不买跌的观念根深蒂固，开发商越是上赶着献殷勤，他们越是不敢轻举妄动。
还有一拨人呢，抱着捡漏的心态，
认为形势所迫，许多开发商“以价换量” 抛盘出市，这未尝不是淘到笋盘的大好时机。
其实，买房该不该趁这两个月下手，刚需族和投资者还得区别看待。