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一、实地踩盘潘家园区域作为北京最大的古玩旧货市场，不仅集结了众多商家和文玩爱好者，江湖上也一直流传着关于潘家园的传说，无论是众说纷纭的鬼市起源，还是盗墓笔记里的故事情节，都为这个区域平添了神秘感。
而弘善家园作为该区域内体量最大的楼盘，占据该区域的西南角，早年在北京城市建设过程中承接了崇文门，前门等地的居民安置，如今又成为无数北漂租房首套买房的选择地。今天终于能踏入这片区域一探究竟，来之前知道这个小区很大，但实际到小区后还是忍不住再次惊叹，真的太大了。
小区北至华为南路，南至左安路，西边与二环相邻，东边距三环很近，小区中间还有无数马路相隔，不禁为我的双腿开始担忧。
（弘善家园小区内部实景图）
（弘善家园小区内部实景图）
1.小区体验1.1品质感受小区虽然是大型社区，但每个区域之间有做分格处理，从外部看起来也不会很杂乱，内部道路也比较干净整洁。
高耸明亮的楼体在周围一片灰色矮楼中显得很是挺拔耀眼，整体外立面保持得很好，看起来整洁干净，第一印象比较不错。
进入区域内部发现由于小区住户较多，因此楼道、单元门等公共设施的使用感较重，略显陈旧。
此外由于小区内多是回迁房，为了出行方便，居民们都会购买电动车、老年代步车等，虽然每个区域都设有专门的停车棚，但仍然满足不了居民日常停放的需求，单元楼门口，小区内部道路旁，还是能看见不少电动车和老年代步车停放于此，略显杂乱，有点影响小区的整体环境。
1.2物业服务前几年该小区的物业饱受诟病“声名远扬”，各大论坛都能看见住户对小区物业的疯狂吐槽，但逛完小区发现实际情况并没有想象中那么糟，看来流言真的不能全信。
我进入小区的时候，每个区域都没有要求登记，直接可以进入，小区大门，单元门也没有启用门禁设施，但区域都有2名以上的保安大哥巡逻，安全感满满。
进入小区单元大堂，能看到每个大堂内都张贴了小区物业电话、居委会最新通知和片警电话，每个单元还有专属维护人，也公示在信息栏上。
小区内公共区域也有保洁日常清洁，楼道卫生还可以，地面也摆放了小心地滑的标识，能看出来物业比较负责。
在设施养护方面，我实际体验了小区中的几处健身器材，连廊等设施，设备维护得都不错，也很干净。
小区花园基本都设计在中间位置，很少有绿地被占用情况。
（弘善家园小区内部实景图）
由于社区面积大，绿化养护稍有些跟不上，部分花园虽然也种植了树木花卉，但仍能看到不少花园土地裸露在外，没有草皮和灌木覆盖。
（弘善家园小区内部实景图）
不过总体来说，小区的物业水平在潘家园商圈处于中等水平，高于周边的老小区。
就物业问题，我也问了小区的几位业主，均表示近两年改善很明显，小区内的垃圾清倒都很及时，物业管理也在逐步变好。
2.人群圈层小区大部分居民以拆迁户为主，其中原前门区域的安置居民占比达74.31%。
在这个小区既有老北京、也有在国贸等商圈上班的年轻一代北漂，在这个大型社区内既有文化的相互碰撞，亦有互相关照的温情，小区的大爷大妈都很热情。
花园里经常会聚集许多老年人在健身器材锻炼身体或哄孩子玩耍，有的老人在休闲椅上聊家常，三五成群打扑克或者下象棋，大家都是回迁老住户都比较熟悉，关系相处很融洽。
3.周边体验3.1通勤体验小区的通勤体验特别棒，步行就可以到达地铁十里河站，该站点有10号线和14号线两条线路，基本能满足日常通勤，最重要的是这个站点不拥挤，10号线开往安河桥北方向的地铁即使在早高峰有时候也能有坐。
此外社区比较大，小区东南西北四周都有多条公交线路，而且这附近没有大型的办公场所，公交车也不怎么拥挤，上车基本上都能有坐。
自驾出行也很方便，小区周边的道路早晚都很少出现堵车的情况，上环线也很方便，小区西边是二环，东边是三环，距离都很近。
紧邻地铁口，公交线路多，开车出行方便是弘善家园最大的优势之一，对小区交通条件特别注重的购房者推荐购买。
3.2购物体验我实踩了小区周边商业情况，购物体验很好，无论是居家型，还是嗨购型，或是古玩爱好者都能有属于自己的一番天地。
小区内部道路旁就有商业用房，多家小型便利超市开设于此，日常瓜果蔬菜都很新鲜，菜米油盐、生活用品也很齐全，在这里买东西的基本都是本小区的居民，店家做的也都是熟客生意，服务态度很好。
小区南门有物美和生鲜生活超市只需要穿过马路就能到达，想逛大商场可以自驾3公里去朝阳合生汇，合生汇在北京的知名程度就不用多赘述了吧，各大品牌，特色美食，购物体验五颗星。
除了日常购物所需外，小区离周边的十里河建材城，灯饰城都很近，对于买完房想装修的居民而言太方便了。
对于文玩爱好者而言，这里简直就是天堂一般的存在，小区北门底商就有北京弘钰博古玩城、北京古玩城、华夏古玩城等，这些古玩城大多24小时营业，你敢信？
要是这几个古玩城还满足不了，往北走500米，就是著名的潘家园古玩市场，该市场最近每周五晚上都开放了“鬼市”，很值得探索一番。
3.3就医体验小区周边医疗资源丰富，小区H区315号楼底商就有朝阳区十八里店社区卫生服务中心，该中心早上开门很早，上午九点就能看到很多小区居民到此看病拿药，一些小病小痛不用出小区就能解决。
（弘善家园小区内部实景图）
除了社区卫生服务中心外，最近的是朝阳妇幼医院，医院就在小区北门500米处，感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊，朝阳妇幼能满足小区居民日常的医疗需求，这个医院也是附近居民日常就医的主要场所，采访了几位小区阿姨，她们表示小区很多小孩都是在该医院出生的。
除此之外，小区西侧是肿瘤医院，距离小区不到一公里，步行就可以到达，大型医院还有垂杨柳医院等。
对于抢号一两周，排队两小时的北京而言，小区周边遍布三甲医院的感觉简直太棒了，不仅很有安全感，可选空间也大了很多，再也不用担心就医困难了。
3.4教育体验小区的教育体验也很棒，小区B区407号楼下就是光明幼儿园朝阳分园，接送孩子上下学特别方便。
小区F区楼下就是东城区汇文实验小学朝阳学校，早上七点半左右能看到学生在操场上跑步，朝气蓬勃，学校设施也比较新。
（东城区汇文实验小学朝阳学校内部实景图）
东城区汇文实验小学朝阳学校的旁边就是汇文中学朝阳学校，路过该学校会发现该学校安保特别严格，门口有四五个保安大哥值守，对我这个站在学校外面拍照的人都很警惕。
综合来看，小孩在小区内就能完成从幼儿园到初中的教育，这样的小区整个北京估计也找不出几个。
3.5休闲养生小区内有个小型的篮球馆，不对外开放，小区居民拿身份证办卡出入，很多在此生活年轻人都到场馆里打篮球。
小区距离龙潭湖公园1200米，公园里有3千米长的绿色跑道，附近的年轻人周末都会去跑步。还有其他游乐设施，周末家长一般选择带孩子老人去龙潭湖划船或者欣赏花草。
如果不想买票进入龙潭湖公园，在公园外就有护城河和滨河走廊，走廊两旁绿柳垂岸，桃树，海棠点缀其间，风景美不胜收，夜景更是漂亮，灯带绵延，角楼通明，很多小区居民吃完晚饭都会到河边走走。
（护城河实景图）
4.幸福说总体来看，无论是从小区高标准的卫生服务中心、直属中心警务站，还是3个便民服务站，都能看出当初在规划该片区的时候充分照顾到了居民的需求，很具有温度。
要是居住在这个小区可太省心了，周边的配套质量都特别高，小区方圆2公里内基本能解决衣、食、行、玩、上学等需求。
三环内的成熟地段，再加上小区体量庞大在售二手房源充足，价格便宜这几大优势，是当之无愧的刚需上车神盘，该小区的开间首套首付100万以内就能买到，部分两居总价在400万以内，这一价格，在三环内的次新小区中难逢敌手。
当然部分户型窗户面对墙体、夹角的瑕疵也不容忽视，这类房型作为短期过渡无可厚非，但对于有老人，小孩的家庭而言，充足的采光通风对家人的健康也很重要。
二、小区名片1.小区概况弘善家园小区位于朝阳区潘家园华威南路南侧，由北京市崇文区城市建设开发公司于2008年-2013年建设，2008年第一批竣工入住 ，小区共分为4期，每期之间有内部马路分隔开。
其建筑结构均为钢混结构，每栋楼都有电梯，梯户比分别为二梯四户、三梯十六户、四梯十六户等。
小区总计56栋楼，12849户，含11层小高层、18层高层，容积率为3.89，属于典型的高密度大型社区。
1.1基础设施小区物业为北京开兴义物业管理有限公司，物业费为1.32 元/㎡/月。
小区有安保24小时值班，巡逻，也有保洁进行日常清洁，此外物业还负责小区内的设施维修、应急事件处理、举办社区特色活动等。
小区绿化率为40％，每个区域都有独立的小花园，园林设计相对简约，道路两旁种有树木和灌木，花园内有长廊，长廊两旁还种了爬山虎等藤蔓植物。
（弘善家园小区车库实景图）
（弘善家园小区车库实景图）
小区是人车分流的设计，每个区域都有自己的地下车库，地下固定车位数为2086个，租赁费用为400元/月，由于停车位紧张，物业在每个区域间的内部道路两侧规划了地上停车位，费用为300元/月，小区内支持安装新能源充电桩。
小区不是市政集中供暖，采暖方式为自采暖，燃气费为2.63元/月/m³。
1.2建筑品质小区建成年代为2008年-2013年，建筑结构均为钢筋混凝土结构，是典型的中式建筑风格。
小区一期外立面以灰色涂料为主，二期至四期外立面以黄色，橘色涂料为主，小区所有的楼体均做了防水隔热设计，靠近马路的楼栋还做了隔音处理。
（弘善家园小区楼栋外观实景图）
1.3大堂楼栋小区一期单元门门口没有无障碍通道，二期至四期有无障碍通道，楼栋单元门多为蓝色铁门，单元门口安装了摄像头，门上安装了门禁但没有投入使用。
楼道内墙面、地面均铺设了瓷砖，楼道内有收件箱和消防设施。
（弘善家园小区单元门）
（大堂及楼道区域实景图）
1.4户型分析小区共56栋楼，12849户，户型有43㎡-63㎡的一居，71㎡-91㎡的两居，和90㎡-162㎡的三居。
小区主力户型是83㎡的两室一厅，该户型南北通透，厨房、客厅带阳台，两个卧室均朝南，报价在489万左右，在小区的大部分栋楼都有分布。
此外小区还有60㎡一室一厅的户型，该户型采光较好，卧室客厅均朝南、主卧带阳台，报价在355万左右。
小区部分户型客厅和次卧、书房的窗户面向墙体夹缝，影响采光和通风。
1.5内部配套小区内有多家小型便利超市，小区内还有老年人活动中心，宣传栏等生活服务设施。
小区每个区域内都有独立的小花园，花园内有健身设施，此外还有凉亭，长椅等设施。每个区域都配备有垃圾分类回收箱子，还有独立的建筑垃圾，大件垃圾回收处。
（弘善家园内部配套实景图）
（弘善家园内部配套实景图）
小区一期还配备了防灾减灾应急救援设置，里面有各种应急救援物资可供居民在紧急情况下使用。
安防方面，小区地上地下出入口及主要道路均设有摄像头。
此外，小区还配备了三个社区服务站，第一服务站在B区407号楼底商，第二服务站在H区314号楼底商，第三服务站在M区205号楼底商，十里河地区直属中心警务站在M区215号楼底商。
2.周边配套2.1交通配套小区距离弘善家园西站公交站39米，居民可在此乘坐专19路公交车，该线路可到达华威南路口东、十里河桥西、肿瘤医院等站点；
小区距离左安路公交站631米，居民可乘坐36路、378路、夜25路，其中，36路公交车可到达天坛南门、天坛西门、东架松等站点。
小区距离十里河地铁站700米，居民可在该站点乘坐地铁10号线、地铁14号线，其中，地铁10号线可通往国贸站、双井站、慈寿寺等站点。
小区1公里范围内有华威南路、弘善东路，均为双向四车道，小区通过东三环南路入口可进入东三环，途经华威南路、东三环辅路，全程1.2公里，共有5个红绿灯，非高峰时段需要7分钟左右，高峰时段较为拥挤；小区距离南二环入口2.5公里，通过该入口可进入南二环。
2.2商业配套小区200米范围内有便民超市、欣欣便民超市（华威南路店）、华联生鲜生活超市（鑫源一号店）等。
小区距离中国农业银行（潘家园支行）152米，距离中国工商银行（北京华威南路弘善支行）237米，距离中国建设银行（北京架松支行）797米。
小区距离新业广场2.4公里，有肯德基、麦当劳、呷哺呷哺、优衣库、斯莱德等商家入驻，是一家集购物、用餐为一体的综合购物中心。
小区距离北京方庄购物中心2.8公里，商场内有稻香村、滋补养生、六必居、小食品店等，是一家集购物、休闲为一体的购物中心。
2.3医疗配套小区315号楼底商有朝阳区十八里店社区卫生服务中心，500米范围内有北京爱尔英智眼科医院、北京三溪堂中医诊所等。
小区东侧500米处是中国医学科学院肿瘤医院，该医院始建于1958年，院内设有胸外科、肝胆外科、结直肠外科、胰胃外科、乳腺外科、骨科、妇科、泌尿外科、内科等科室，是一所集医教研防于一体的三级肿瘤专科医院。
小区距离北京中医药大学东方医院2.6公里，该医院始建于1986年，院内设有妇科、眼科、肺病科、脾胃病科、等科室，是一所的三级甲等中医医院。
2.4教育配套幼儿园：小区周边900米内有光明幼儿园朝阳分园（朝阳园区）、朝阳区劲松第二幼儿（华威部）、小太阳幼儿园等幼儿园。
小学：小区周边900米-1.5公里范围内有东城区汇文实验小学朝阳学校、垂杨柳中心小学（劲松分校低部南校区）、垂杨柳中心小学本部。
中学：小区周边500米-2公里范围内有北京工业大学实验学校（南校区）、方庄二中、北京市芳星园中学等中学。
2.5生态休闲配套小区周边900米范围内有励志搏击、广西大厦游泳馆、长安大剧院等休闲配套。
小区距离龙潭公园2.7公里，该公园是4A级景区，始建于1952年，公园内有莲塘花屿景区、中心岛景区、龙吟阁景区、万柳堂景区等景点。
小区距离北京欢乐谷4.8公里，该游乐场于2006年正式开园，游乐场有峡湾森林、爱琴港、失落玛雅、香格里拉、甜品王国等七大文化主题。
小区自驾4公里可到达窑洼湖公园，该公园是一个公益性休闲公园，目前为开放式管理。
2.6嫌恶设施小区南侧是京津城际铁路，虽然该段铁路配备了降噪设施，但偶尔还是会有噪音，靠南边的楼栋会受到影响。
三、价值分析1.区域价值1.1区域描述弘善家园位于潘家园板块南侧，该板块西临东二环，东临东三环周边配套也都比较成熟，北侧是劲松商圈，周边还有十里河、华威桥等板块环绕。潘家园板块的产业主要以古玩，文创为主，多家古玩城汇集于此，板块内整体建筑风格古色古香颇具韵味。板块东北侧还有潘家园眼镜城，该区域的眼镜市场是我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。板块内最知名的潘家园旧货古市场形成于1992年，美国前总统克林顿夫人希拉里、泰国公主诗琳通等数十位外国政要曾到访此地。经过几十年的发展颇具规模，目前拥有4000余家经营商户，经商人员近万人，每年数十亿的交易额极大的带动了板块经济发展。由于位于二环和三环中间，区域发展已经很成熟，区域内的人群主要以本地居民和在国贸等地工作的白领为主。1.2政策规划在2021年，潘家园区域南侧会新增一条地铁线——北京地铁17号线，该线路预计于2021年底开通运营南段（亦庄站前区南站至十里河站）。地铁17号线穿越昌平、朝阳、东城、通州4个区，届时可从家门口的十里河站可直达亦庄火车站，昌平未来科技城和亦庄新城。
作为二环和三环之间的重点区域，从2020年初开始，潘家园的街道街区规划项目就已经全面启动，该规划会结合人居环境整治、留白增绿、众享生活圈、全要素小区建设等工作和具体建设项目。潘家园板块的老小区比较多，因此相关部门在推动老旧小区改造方面也比较积极。在今年的改造中除政府投入750万元改造资金外，潘家园街道还引入社会资本参与老旧小区更新改造，协调辖区海文物业投资500万元用于改建增补便民服务设施。2.购买价值2.1地块价值据公开资料显示，近5年潘家园板块都没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年4月20日，周边的十里河，劲松等板块都没有住宅用地供应。
该地块位于二环和三环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。
潘家园地块住宅密集，住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求强劲。
随着17号线的开通，该地块南侧的十里河站将有3条地铁交汇，西侧将新开一个站点——潘家园西站，地块价值将会随之提升。
2.2发展前景本板块老旧小区比较多，整个潘家园区域的旧改也在轰轰烈烈推动进行中，从去年开始很多街道两边的人行道，绿化都已经开始翻新修缮，随着综合环境和小区环境的逐步改善，区域价值将进一步凸显。
由于整体商业形态的固化，再加上东北侧河南，广西等几大驻京办的阻塞，整体发展已经比较稳定。
前几年的房价走势主要依赖大盘走向，短期内预计在17号线通车前后，因交通利好，该区域的房价很可能会有小幅攀升，长期整体来看，未来的房价走向大概率还是会跟大盘保持一致。
凭借位于二三环之间的独特地理位置，再加上交通方便等优势，区域内的房价不太可能出现跑慢于大盘的情况，保值属性较强。
此外随着小区交易量不断积累，更多的经济适用房经过交易后转为商品房，再次交易成本变低，预计小区的交易活跃度会进一步提升。
3.产品力价值
3.1品质价值弘善家园的地段，小区配套，交通优势等都无可挑剔，小区内部环境也相对不错，这几点也是小区最核心的价值所在。
但户型格局欠佳，小区主要为高层住宅，主力户型为两居，但户型格局相对一般，从上图便能看出，部分户型均存在暗窗，通风采光不是很好。不过户型瑕疵也正是该小区价格便宜的主要原因。
3.2小区卖点小区最大的卖点无疑是地段优越，周边遍布各类优质配套，无论是孩子上学，还是衣食住行，在该小区方圆2公里内都能得到高质量的满足，多条地铁交汇也能长期保证小区的热度和销量。
此外弘善家园在整个潘家园乃至十里河板块价格都是最具优势的，弘善家园的价格和周边老破小相差不大，却比相同年份的次新房便宜4000元/㎡-5000元/㎡左右，而且小户型比较多，对于刚需和预算不多的改善群体而言，是第一梯队的选择。
弘善家园作为一个大体量小区，常年二手房挂牌量都在60套以上，可选的房源充足，此外作为次新小区，可以贷款的年限也比较充足，对刚需人群很友好。
3.3小区对比目前该板块内没有在售的新房小区，只有二手房小区，而且周边多为6层楼的板楼老小区，华威西里，松榆里等小区楼龄较老，品质感一般，同价位区间的次新房小区并不多。
4.交易价值4.1交易价值弘善家园目前挂牌均价在4.9万元/m²-5.1万元/m²之间，目前挂牌房源以两居及两居以下的小户型为主，根据幸福里数据来看，近半年的挂牌价没有明显波动一直比较平稳，多家中介机构均在该小区楼下设置了守盘门店，中介表示该小区近半年成交状况一直不错，小区换手率很高。
出租方面：小区整体出租率很高，而且很多拆迁户对自己的房屋能否及时出租很在乎，均在积极寻找租户，目前小区开间月租金在4300元-4600元之间，一居室租金在4500元-5200元之间，也是该小区比较抢手的户型，两居室租金5800元-7500元之间，租户占比高。
小区知名度比较高，而且属于热点楼盘，挂盘量和成交量都不错，不用太担心以后想卖的时候难出手。
虽然部分户型有瑕疵，但地段位置优越，放眼三环内，很难找到房龄相似却如此低价的选择，更何况比起周边劲松，华威，潘家园区域的大量80年代老破小，弘善家园属于矮子里拔将军的选择，整体而言交易价值比较稳健，因此也不用担心价格会有下行趋势。
4.2购买指南1.参照北京市现行的普宅标准看，小区大部分为二类经济适用房，（包括康居房、部分回迁房和安居房等），购买这类房子，除了要考虑契税、个税等税费外，还有土地出让金需要缴纳，会增加购房成本，建议选择已经经历过二手交易变为商品房的房子，节约一定的购房成本。
2. 如果房屋距上次交易已满5年，业主家庭名下只有正在交易的这一套房子，房子属于普通住宅则只需缴纳契税、土地出让金。
弘善家园的很多业主为拆迁户，因此名下都不止一套住宅，所以购买时需要留意税费。
3.小区南边有京津城际铁路，如果介意噪音的可以避开A、B、K、L四个区域，考虑北边的楼栋。
4.小区部分户型设计一般，窗户多在墙体夹角内，影响采光通风，因此建议优先选择户型方正，采光良好的户型，看房时尽量避开晚上，选择白天多个时段看看采光。
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踩盘时间：2021年4月6日