编者按：2022年必将成为房地产行业发展进程中的关键转折点。尽管在过去的一年，受到疫情、宏观经济以及政策调控等多重因素影响，房地产行业在年中出现了下行负增长，但在“稳字当头”的2022年，房地产行业依旧要在国民经济中发挥重要作用。为此，中央经济工作会议对房地产行业提出了新要求和新思路，其中，“探索新的发展模式”为房地产发展指出了新的方向。同时，顶层陆续对房地产积极表态。这一系列举动让业内对2022年的行业发展增加了几多期盼。为了真实呈现2022年行业发展前景，金融界房地产频道专门策划“焕新！2022”，邀请房地产行业专家学者、地产物管企业的高管、地产资产投资者等，分享对2022年的行业展望。
专家简介：严跃进，易居研究院智库中心研究总监，拥有10年房地产行业研究经验，重点研究中国房地产市场与政策。曾受邀为中央及地方住房、国土、金融、统计等政府部门分析市场与政策，相关建议写入各类调控文件中。同时，受邀为各大房企、基金公司、关联行业讲述投资策略与风险防范，侧重房产投资、土地投资和金融投资等领域。
2022政策激活大年 二套房、三孩房或享政策支持
金融界：从房地产行业的政策层面来看，您对2022年的预期是怎样的？
严跃进：2022年将是房地产落实良性循环发展的重要年，如何调动房地产各资源要素，促进房地产良性循环发展，成为各地需要积极考虑的内容。
对于房地产政策来说，预计两会前后，各类激活合理住房消费的政策会增加，这一点是毋庸置疑的。2022年肯定是一个激活或刺激房地产的政策年。而且对于改善型的购房需求，无论是二套还是三孩家庭等都会面临一些更有优势的政策。
从行业希望的角度来说，大家都必然希望房地产发展能够更加平稳一些。但是现在当前要防范房地产出现“一打压就死，一放松就炒作”的乱象；同时政策必然能够以引导购房者理性预期房地产市场为着眼点。
五位一体理解“探索新模式”
金融界：您认为探索房地产行业的新模式，应该怎样？
严跃进：中央经济工作会议中提出的新发展模式，确实引起大家关注。可以从“五位一体”的角度去理解。
第一、政策的新发展模式。政策层面既要强调连续性和稳定性，同时也需要增强政策的前瞻能力，防范政策被短期行情波动的影响。换句话说，短期的市场行情不宜采取过激过烈的政策进行打压，还是需要有一些更有效的措施进行，否则容易出现“矫枉过正”的负面问题。
第二、市场的新发展模式。房地产市场从增量为主到增量存量并重的模式，这个时候需要重新看到房地产发展的新机会和市场，包括城市更新、老旧小区、物业管理和租赁市场等都会更好的发力。
第三、企业的新发展模式。企业要从重资产的发展模式，逐渐转变为轻资产的操作模式，尤其是在代建业务和金融化等业务方面，需要发力，这也是摆脱传统拿地模式、开辟新赛道的重要渠道。
第四、政府的新发展模式。依赖于传统房价上涨的态势确实要转变，包括靠土地价格上涨来发展房地产的模式也不行。各地房地产经济发展的定位要更为明确。房地产税的改革确实还是需要推进，并据此调整土地财政的模式。
第五、需求的新发展模式。住房消费观念也确实要转变，要更好地落实租赁消费需求的引导工作，真正让此类消费需求提振，真正开启新的消费观。
房地产监测与预警机制需要纠偏
金融界：2019年以来，陆续有多家知名房地产上市公司出现债务危机，尤其是在去年下半年之后危机有所加剧。实际上，监管机构对房地产行业的市场风险监测和预警防范机制一直都存在。这是否意味着当前业内需要更加严格的行业监测和预警机制？这方面，您认为有哪些空间？
严跃进：的确，从房地产的新模式来看，房地产的健康稳定发展需要强化监测和预警机制，对于市场的方向和轨迹应该有更为清晰的把握，只有这样才能真正促进房地产市场和政策的平稳发展。
对于市场的监测和预警机制，其实过去被证明并没有完全达到效果。第一、对于各个城市的市场行情，既要从城市本身出发，也要从城市横向对比出发，同时也要基于全国宏观经济和楼市经济大势来进行判断。第二、对于一些市场的热点问题和难点问题，论证工作需要更深入，一些缺乏数据支持单纯依赖媒体报道或企业反馈，其实是有偏颇的，需要全方面汇报数据和分析市场，同时注意市场新问题的及时跟踪和判断。第三、对于各类政策的出台，也要强化事后研究机制，即要分析新政策下市场是否朝着既定路线走。而不是盲目执行既有政策，所以强化政策的回归和反思也很关键，也就是有必要建立纠偏机制。
保障性租赁住房有望获更多政策支持 贷款政策率先松绑
金融界：2月8日，央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。业内不少观点认为这体现了国家对保障性租赁住房领域的重视，未来可能成为探索的新模式之一。对此，您有什么观点？
严跃进：央行该文件是2022年有关保障性租赁住房领域的第一个政策红利，可以理解为未来还会有更多的政策支持点陆续出台，保障性租赁住房也就随之将有望成为市场关注点。从房地产结构调整的角度来看，在保障性租赁住房方面发力，的确有望为房地产的结构调整增添动力。
我认为，此次政策对于减轻房企顾虑、积极申请贷款发展保障性租赁住房等有积极的作用。
一方面，此次央行政策提出了两条重要内容。一是保障性租赁住房相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。二是保障性租赁住房的贷款力度要加大。从这两点来看，政策出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持。而由于房贷集中度政策的维持，所以适当进行了松动，进而减少顾虑。换句话说，由于当前房企资金压力较大，如果三道红线也要把贷款纳入考核，那么房企申请此类贷款的动力非常不强，进而会影响保障性租赁住房的建设和供应。此次政策，是并购贷退出房贷集中度考核后，又一个显示出房贷集中度政策松动的例子。
另一方面，这次出台的政策还有更深刻的行业意义。从保障性租赁住房市场的发展角度看，这是信贷政策放松和鼓励的重要政策，有望真正促进房贷领域支持保障性租赁住房的发展。而从房贷集中度的角度看，实际上也体现了房贷集中度政策在松动。保租房房贷，连同之前的并购贷款，两类贷款不纳入房贷集中度的考核中，既说明房贷集中度政策大方向不变的框架下实现了政策的积极优化。此次央行政策，将使得房企的申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房的更快更好发展，将提供更大的动力。
金融界：那么对于这块蛋糕，您认为房企可以采取的策略是什么？
严跃进：对于房企来说，应该精准理解此类政策。
第一、在2020年的时候，央行发布过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，此次政策提及过一个内容，即房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。所以从此次央行新政策看，其实思路相似，不过是从过去的市场化租赁住房转变为保障性租赁住房。换句话说，当前保障性租赁住房是重点产品，原有房贷集中度的政策需要与时俱进积极配合。
第二、此次改革的保障性租赁住房，必须具备保障性租赁住房项目认定书，换句话说，房企不能自己认定此类房源，必须获得此类项目认定书，才可以实现房贷集中度的豁免条款。
第三、房企应该主动在此类产品方面积极发力，这是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企应该主动把握此类信贷机会。
本文源自金融界