这么多年来，房地产市场最惨淡的2021年快要结束了，所有人肯定都想预测预测2022年房地产市场。
大众已经习惯于运用各种常见的经济指标去反映经济运行的基本状况,房地产关系大部分人的资产，所以普通老百姓对于各种房地产数据指标的关注度已不亚于自己的家事，那么2022年房地产市场会如何？
预测2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳，报告预计，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖。预计全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%，住房开发投资增速预计将在2%至5%。预计第四季度主要指标转正。2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。
那么具体预测2022年房地产市场走势其实可以归纳这些趋势
预测一：楼市终于要出现天花板？
2021年全年刷新楼市继续记录，但2022年大概率将开始出现下调
前11月房地产销售历史首次突破16万亿，全年有望突破18万亿。
统计局：2020年商品房销售额173613亿元增长8.7%
2021年1-11月全国商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比2019年1—11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。
预计2021年全年房地产市场销售额将刷新楼市历史记录的18万亿，但整体看，市场从3季度开始明显加速下行。
拆分单月数据可以看到，11月销售15090万平米，是最近6年来的同期最低值，和2021年10月一样，只高于2015年，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。
11月单月商品房住宅销售1.44万亿，同比下调16.3%。整体看，2021年楼市调控影响全面出现，市场连续5个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现了！
按照2022年的市场趋势，整体楼市将回归到16-17万亿这个级别，很可能2021年的18万亿+成为多年来的历史最高记录。
预测二：政策见底，宽松幅度越来越大
随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴，购房补贴，不完全统计近一个月来，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的20多个城市都拿出了真金白银，以期提振房地产市场。
20多个城市发布了不同力度的补贴购房政策，其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等方面。
年内房地产调控已经超过600次，刷新单年历史记录。全年有望超过630次。
11月来，房地产政策整体出现转向，：11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，累计来看，2021年年内累计房地产调控次数已经高达586次，2020年同期房地产调控只有458次，累计看，2021年1-11月房地产调控上涨高达28%。
政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定的政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。
三四线城市集中释放补贴政策是各地地方政府能使用的最大政策，楼市有望逐渐企稳见底。最近各地的人才成为房地产政策调控的窗口，新市民落户购房也成为鼓励的方向。户口、学历、三胎等成为放松的主要方向，符合房住不炒，符合人才吸引的要求。
各地大概率会立即掀起以“促进房地产业良性循环”为目标“满足合理住房需求”为目标的新政大潮。
预测三：2022年房贷数据回归平稳
央行发布了重磅数据：2021年11月末个人住房贷款余额当月增加4013亿较10月多增532亿元。当月增加个人住房贷款余额4013亿，这代表了整体信贷持续2个月宽松，房地产贷款开始出现了明显缓解。
中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险的底线
出现当下楼市全面断崖式下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场断崖式下调。
最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定的方向发展。10-11月房贷逐渐回归政策，开始影响市场，市场逐渐回归平稳。
2020年平均每月住房贷款余额增加3641亿，2021年3季度平均只增加2633亿，2021年一季度为4100亿，整个2021年前10月，平均增加3260亿每月。
11月增加4000亿以上，代表了信贷的企稳。2022年影响市场的最核心数据也是这个数据，预计单月都将在3500亿以上，那么对于楼市来说，将支撑市场相对平稳。
预测四：房企暴雷依然会有，但数量和幅度明显减少
11月份境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。
从保利、招商蛇口等央企、到建发、华发等地方国企、再到碧桂园、龙湖等优质民企在11月份都启动了融资发债，而包括阳光城、中国奥园、花样年等遭遇流动性危机的房企到期境内外债券也获得了展期。
整体看，短期房企美元债继续收紧，但内债有望逐渐缓和。
房地产从短期市场趋势看，销售收紧是趋势，国际评级机构持续下调房地产评级，在“三道红线”、“两个集中”以及房贷五档管理等政策压力下，企业销售增速下滑，投资增速下滑，短期偿债压力加大。近期市场对于地产风险的担忧明显加大，甚至有“中国式雷曼时刻”的声音出现，房企频频被机构下调评级似乎已变得屡见不鲜。
但内债整体有望随着政策逐渐走出底部，从排行榜看，央企国企虽然占主流，但从12月开始，逐渐针对负债率低的民企逐渐打开大门，在政策见底后，市场有望逐渐见底。
预测五：整体楼市上半年继续寻底，下半年有望企稳微涨
2022 年以及在未来一段时间内，房地产政策目标仍然是维持市场稳定。市场所担心的是四季度的快速下滑，会不会延续到新年以后，导致 2022 年无法完成市场稳定的目标。
其实，当前楼市面临的困境与历史上任何一次市场低谷都不相同，主要原因是政策主动收紧导致。如果政策转向支持购房需求，那么市场预期修复，成交回升是可以期待的。之所以救市政策迟迟未出，主要是决策层担心市场反弹，房价再次大涨，浪费前期调控的努力。
所以未来政策方向将是既要继续坚持房住不炒目标，防止房价反弹；同时又要维持楼市稳定。为实现这个目标，需要多种政策工具的联合使用，除了原有的限制性措施外，还包括房地产税试点以抑制投资需求；按揭额度按季度甚至月度审核，防止市场大起大落等。如果需求下滑太快，棚改作为最有效的需求刺激工具，也是可以考虑的备选方案。
从楼市的整体发展看，2022年上半年预计市场继续逐渐寻底，而下半年市场有望出现相对企稳微涨的现象。
预测六：城市分化继续明显，华东华南市场率先企稳
2021 年全国新房成交总量稳定，但上下半年表现分化。下半年市场急剧转冷，7 月起新房成交量同比由正转负，且跌幅逐月扩大，10 月跌幅达 24%。与此同时，中原监测的各市场先行指标(新开盘认购率，中原新房来访指数，中原经理指数(新房))均跌至 2016 年以来历史低位，市场信心显著回落。
基本面决定城市分化，一线及二线热点城市表现较好，而基本面较弱的三四线城市成交量普遍下降。成交价格则普遍上升。2021 年全国新房库存上升，库存消化周期亦延长，40 个重点城市库存消化周期增幅高于三四线城市，但部分热点城市库存消化周期进一步缩短，如杭州、合肥、西安、上海。
官方数据，2021年1—11月份，东部地区商品房销售面积65044万平方米，同比增长5.8%；销售额92313亿元，增长11.8%。中部地区商品房销售面积44727万平方米，增长9.0%；销售额33218亿元，增长11.1%。西部地区商品房销售面积42515万平方米，增长1.2%；销售额31475亿元，增长0.7%。东北地区商品房销售面积5844万平方米，下降7.5%；销售额4660亿元，下降11.0%。
一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），2022年很可能是未来10年的布局之年。
从未来房地产热点城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热的发烫，那些城市会是2022年的热点？很简单，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要松绑了人才政策的城市，房地产市场肯定热，比如苏州、杭州、上海、深圳、广州这些，如果出现人才落户政策放开，叠加房地产市场的相对宽松，肯定会是2022年的热点城市。
预测七：两集中微调政策继续出现
整体看，2021年土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。
中原地产研究中心统计数据显示截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为7.4%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。
土地市场年底相对低迷，大部分城市第三批次土地缩减了供应量
今年多个城市增加土地供应量。总体来看，苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市，目前宅地成交量就已经与去年全部成交量持平，部分城市已超去年水平。
此外，长春、天津、厦门、广州、成都等城市宅地供应总量也相对充裕，占去年宅地总成交量的80%以上。
从趋势预测看，2021年的第三轮各地政策开全面放松：7月来房企拿地基本集中国企为主，民企因为收紧的信贷，开始全面过冬模式。第三轮集中供地政策开始全面放松。2022年预计集中供地将会继续维持政策宽松，鼓励企业拿地，给房地产企业合理利润。
预测八：国企央企成为市场主流
随着房地产调控的持续，房地产企业资金链持续恶化，房企拿地出现了明显分化。
数据显示，3季度，全国拿地房企前20排行榜中，只有8家房企是私企，12家房企为央企国企，而且从金额看，合计2901亿前20名拿地金额里，私企只占34%，也就是央国企占比高达66%。
而且整体数据看，一二线城市比例更高，拿地金额中8成来自央国企。特别是集中供地来，下半年数据，央企国企基本占据了土地市场的主流。
出现央企国企拿地占比新高的原因很多主要有几点
整体房地产市场降温
据国家统计局数据显示，我国房地产开发投资同比增速高位连续回落的趋势已经非常明显。
2021年全年房地产市场销售额接近19万亿创造历史记录虽然基本成为定局，但房地产调控抑制市场的影响开始快速出现。7月份商品房销售面积和金额同比跌幅分别为-8.5%和-7.1%，8月份则扩大到-15.5%和-18.7%。9-11月也持续出现同比下调。
整体房地产企业资金链压力极大，特别是私企融资成本更高，而且银行等金融机构针对私企管控更严格。
从楼市调控看，政策过度集中，在融资与销售端双收紧，特别是二手房信贷基本停贷，导致市场出现断崖式下调。整体市场有出现大量房企资金链断裂的风险。
从土地市场看，流标大量出现，国企托底
第三季度以来，房地产行业不景气，房企拿地的积极性不高，往往是通过地方城建、保障房建设公司和国企托底，市场回暖后再寻找合作方开发，另外一方面，私企频繁暴雷，国企介入地产开发缓解，居民的购房风险降低。虽然第三批集中供地的条件有放松，但是民企融资仍然相对比较困难，而临近年底，房企更多的是考虑活下去，高溢价的抢地只发生在部分的核心地块，未来土地市场可能会呈现更明显的两极分化。
大部分房企开始过冬模式，整体市场全面退烧，调控政策依然非常严格。
预测九：房地产税是2022年市场热点话题，试点可能大涨
近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件，首次详解房地产税改革试点幕后信息。
一份文件是，财政部有关负责人就房地产税试点工作草案做出的说明。
这份说明提到：“进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。”
另一份文件是，全国人大常委会就房地产试点草案的审议报告。
至于试点城市，这方面社会各界有了一定共识，但具体谁能入选仍存在很大不确定性。
整体看，已经有试点房产税的上海、重庆最可能成为率先试点升级的城市。其外作为先行示范区的深圳、位于共同富裕示范区的杭州、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。房地产税，都将是未来5年乃至更长时间，影响我国房地产的重要基本面之一，房地产税在2022年试点落地的可能性最大。
预测十：房地产业良性循环和健康发展
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2022年中国房地产市场强调合理住房需求的满足则是立足于需求端，引导市场销售回归正常节奏，避免对首套刚需及改善性需求的误伤，房地产市场的发展是为了满足购房者的合理需求，这也有利于维持房地产市场的持续健康稳定发展。
到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是一二线城市的物业。
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，一方面信贷不会过于紧张，也不会再现2020年的大宽松。