2021年已经结束，2022年大步走来。
回顾2021年，这一年，每一个从业者，经历了太多艰难时刻。
无论是房企，还是购房者，亦或是中介，都深刻感受到了前所未有的冲击，不确定性与时时焦虑成为常态。
如何把握2022楼市趋势？对于2022年的楼市走势，众说纷纭！不少购房群里的“看涨派”和“看空派”，开始辩驳起来。
看空派认为：目前新政策还没出来，房价还会继续下降，估计今年才会真正见底。
看涨派认为：如今央行降准、政策松绑，回暖信号频频，今年大概率会上涨一波。
两方各执一词，难分胜负。所以今天，「楼市君」就再次跳一回预言家，来聊聊今年的楼市行情。
疫情反弹
定向“狙击”房价泡沫
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壹
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讲到开篇的一个事实，我们都需要明白：未来疫情防控将成为常态，病毒也将长期与我们的生活共存。
疫情，成为影响楼市周期的一大因素。
每次疫情到来，购房者足不出户，需求急速下滑，而卖房子的人员保持不变，需求和供给之间出现倾斜，相当于对楼市的“定向利空”。
比如，一开始的武汉、石家庄，后来的北京、新疆，还有这一次的西安。疫情过后，房价都出现不同程度的下跌。
我们可以得到一个结论：
未来如果你的城市出现比较严重的疫情，那么，就要提高警戒心，这是买房机会窗口在悄悄打开的过程，病毒在祸患居民，但也在定向狙击房价泡沫。
就像这一次的西安，疫情反弹，整个城市一夜之间按下了暂停键。包括西咸新区、咸阳，新房售楼部、二手房中介门店，间歇性“休克”。
“疫情可以帮助城市消化房价泡沫”，请牢记这句话。
精准调控
2022房地产市场定调
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贰
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楼市是典型的政策性市场，这种市场最大的影响因素有且只有一个：
“态度”。
2021年12月10日，中央经济工作会议提出：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位！
●加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
同时，会议还提出：
●要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。
作为部署2022年经济工作的关键会议，这场会议的定调可谓至关重要。
历数近十年中央经济工作会议，支持房地产市场发展的仅有3次，其他7次都是打压状态，还有1次没有表态。
可以说，这一次中央经济工作会议，对房地产的态度相当积极，也为今年楼市定调。
2021年关再提“房住不炒”，尤其是在央行发布降准消息之后，可谓是意味深长。
此举避免了市场对于“降准”的过分解读，稳健的货币政策并未改变，降准也绝不意味着“大水漫灌”的救市行动，从而加强对居民理性购房预期的引导。
随后，住建部部长王蒙徽接受多家媒体专访，王部长对2022年将重点抓好哪些工作进行相关发言。
●稳字当头、稳中求进，着力在“曾信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫，努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。
| 图源新华社 |
可以说，很大程度上可以看作是为2022年定调，指明工作方向。
2021年，高层推出了二手房指导价和集中供地政策，瞬间擒住两大猛虎，其一，二手房价；其二，地价。可谓不破不立。
地方敢涨房价，问责；开发商敢涨房价，拒绝网签；中介机构敢挂牌高价房源，取消资质；银行不按指导价贷款，严惩罚款。
新房限价，二手房指导，也彻底把房价定格在一个稳定的安全套中。
至此也就形成了，“地方-银行-开发商-中介机构-业主”的多条调控线。
视线拉回西咸区域，这门技术对楼市有强冻结效果，无法在短期内实现大涨。涨幅有限，今年刚需也有了预期，不至于房价突然猛涨，产生绝望的情绪，也让楼市变得更加理性稳健。
未来半年
国央企、本地房企天下
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2021年地产圈最让人始料未及的事件之一，就是大牌房企暴雷。
因此，在接下来很长一段时间，对购房者买房来说，比其他方面更重要的是，就是安全感。
所以，资金链健康、三档红线都是绿档、背景雄厚的房企，诸如国企、央企等。
先看最近的城市土拍例子：
2021年关，12月24日咸阳迎来16宗地块成交。
其中，住宅/商住用地，分别由咸阳东方天伦置业有限公司（天伦置业、本地房企）、咸阳市北塬新城发展集团有限公司（国企）、咸阳经开晟晖置业有限公司（国企）、咸阳宏达房地产开发有限公司（本地房企）、陕西锦铧园房地产开发有限公司（本地房企）斩获。
反观西咸新区2021年关两次土拍信息：
2021年12月17日，沣东新城6宗、约389.3亩土地成交，分别由陕西建工、沣东发展、中建七局、中铁四局摘地。
| 整理自西咸楼市 |
2021年12月21日，8宗土地挂牌成交，分别由中铁四局、陕西建工、中建方程、中天西北等摘得。
| 整理自西咸楼市 |
但你仔细观察能发现，12月土拍活跃度较高的仍是国企和本土房企，国企获取地块数量占56.67%。
咸阳本地的房企，诸如：天伦置业、咸阳宏达、陕西锦铧园等均有收获，作为本土头部房企天伦置业，成为本次土拍最大赢家。
视线再落回到2021全年土拍，结果大家也都看到了。大部分是地方国资企业斩获地块。
诸如：陕煤作为国企进入能源金贸区；沣东地产摘地沣东新城，开发沣华熙郡；央企华润，摘地沣西新城，开发华润沣華九里；泾河集团与绿城联合开发绿城泾河·桂雨听澜；央企招商地产，开发招商雍澜湾。
另外，就是拥有双国企背书的，紫薇与越秀联合开发紫薇馨樾府。
可见，在未来半年内，不少纯新盘，都具有国企、央企开发的背景。
持续分化
热门板块始终备受追捧
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聚焦优质板块，聚焦居住价值，聚焦产业发展，聚焦上述利好密集的区域，居住价值高的楼盘依然会受到追捧。
反之，没有利好加持的板块，处境将会越来越难。
今年以来，咸阳的城市骨架又进一步拉伸，像高新，随着板块扩容提质，科创产业加持，板块选择空间也就越来越大！
| 咸阳高新区鸟瞰图，来源咸阳高新官微 |
根据「西咸楼市」整理统计，2021年咸阳高新销量10556套，远超其他几大板块。
今年，随着房企持续拿地，新品也将持续入市，高新仍然是扛起2022年咸阳楼市销量的“引领者”。
再说西咸新区，2021年沣西新城交大创新港成为“秦创原”总窗口，土拍进行摇号，种种政策红利，最快将在2022年落地。今年，沣西新城有望占据“热搜”一席。
| 来源西咸新区沣西新城官微 |
再就是泾河新城。2021年，经济增速、政策红利、城市基建，让泾河新城备受关注。视角拉回地产，去年全年销量6170套房源，占据五大新城之首，你说，这些楼盘会愁卖吗？
| 泾河新城实景 |
虽然这些板块城市界面还没有完善，但板块、楼盘价值，早已经在买房人心中站稳了根脚。
但比较位置一般，品牌一般的楼盘，将会举步维艰。因为本身发展的限制，除了周边地缘客户，很少有人会选择去这些地方置业。
集团层面看，比如央企、国企，资金链更稳妥；或者没有财报公开压力的非上市公司以及不追求快周转的企业。从项目看，则是体量不大，有充分竞争力的项目。
种种总结起来就是，不缺客户的、有利好的，永远都不愁卖。
内卷加剧
各路房企比拼产品力
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楼市的最终归宿，就是走向品质时代。
当竞品质时代来临，提升住宅品质成为国家政策导向的主旋律，也成为一个永恒的命题。
结合其它城市所出的“品质”新政，可以概括基本是从公共空间、园林、建筑、户型、精装等方面进行明确。
比如：奥园·璞樾ONE，最先推出大平层产品，推动高端改善变革；中铁建·西派时代，同样大平层产品，提高高端住宅档次，焕新沣西新城形象。
沣水云岭，建面约231㎡洋房，总高10层，一梯一户，客厅270°全景落地窗，南向约17.5米面宽，配置家政间，精装交付，户型面积罕见。
| 西咸新区沣东新城实景，来源官微 |
再到咸阳：碧桂园·秦都府，在咸阳主城规划叠拼产品，打开市中心人居改善新时代；龙湖·彩虹郦城，突破传统立面，焕新咸阳形象；云境天橙，将第4代住宅产品，带到咸阳，推动住宅变革。
也有越来越多的楼盘，把会所、健身房、泳池，甚至咸阳独有秦文化特色，搬进住区。
| 咸阳人民路实景 |
典型如：融创西部湾。大盘擎划，落地“i+”美好生活体系，业态丰富，全维配套，非常考验开发商的资金与开发实力。
自然，这也就倒逼后来的新盘在产品上更加用力，没必要处处复制，但做出自己的特色是最初级的吧。
2022年，西咸楼市或将迎来品质称王的时代！希望接下来的开发商们，能做出让人眼前一亮的产品。
二手房难
套牢一批又一批投资客
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根据「链家」显示，目前在售二手房达到9385房源。这与2021年11月份数据相比，增加超1000套房源。
二手房挂牌量的增加，大多意味着房价看跌，房东抛售，预示着大部分区域二手房供大于求。
| 图源链家 |
早期业主们都很傲娇，要么非高价不卖，要么持货观望，而如今挂牌量增加显然是有点慌了。部分房主开始紧急降价抛房，甚至又房主一降再降，实在太狠。
而新房价格回归理性，一二手房倒挂的情况越来越多，很多中介都转向新房代理阵营，二手房客户流失。
并且，新房市场库存充足，很多楼盘即将开盘，二手房不论是价格，还是居住体验都不占优势。甚至很多二手房东换房、抛房，房源数量增多，加剧价格竞争。
曾经临时涨价、随意挂高价的神盘房东，2022年真的要神不起来了！
降准降息
回暖信号进一步上演
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房贷利率对于刚需很重要，2022年，各城市的房贷利率会跟着整体行情走，行情热房贷利率涨，行情冷房贷利率降，成为了调节楼市的主要工作。
两大信号说明楼市环境逐步宽松化。
●2021年12月6日，央行宣布全面降准，降低存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿。
●2021年12月20日，央行宣布降准，1年期LPR为3.8%，较上月下降0.05个百分点；5年期LPR为4.65%，连续第21个月保持不变。
| 图源新华社 |
目前来看，起码2022年上半年，房贷利率是下降的。这意味着，随着时间的推移，购房成本在下降。
房地产税
试点工作大概率落地
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2022年会出台房地产税吗？这是所有人都比较关注的问题。
房地产税试点，终于要来了。
2021年关，12月17日，全国财政工作视频会议中，在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。
继2021年10月房地产税试点改革方案获得授权通过之后，房地产税试点正在有条不紊地推进之中，2022年大概率正式落地。
值得注意的是，这一次是房地产税试点，而非房地产税立法和全面推广。
换言之，房地产税立法和全面推广仍需时间，或许要在5年之后；而房地产税试点，早已迫在眉睫了，最快2022年上半年就会落地。
房地产税试点，值得关注的两个方面：
其一，试点城市，哪些地区首当其中？
这方面，暂无明确信息。明确的是，房价涨幅较高、享受一系列政策优势、具有代表性的城市，或许会在首批之列。
这其中，作为先行示范区的深圳，共同富裕示范区的杭州，打造自由贸易港的海南，呼声最高。
此外，上海、重庆既有房产税升级为房地产税的概率也不小；而广州、成都、武汉、西安均有呼声。
其二，房地产税，能不能降房价？
房地产税，其中一个目的：为地方政府寻找新的稳定税源。
由于土地资源日益紧张，卖地收入未来将难以为继，房地产税不无取代卖地收入的政策意图。
不过，房地产税本身就是预期调控，其出台对于房价将产生明显影响。
官方文件对此直言不讳：房地产税可“强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期”。
当然，就中长期而言，房地产税不是影响房价的唯一因素，经济、货币、人口、土地供给等因素也会发挥着关键作用。
但就当下而言，房地产税不仅影响市场预期，而且会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，从而带来一定的抛盘可能，这对于楼市将会形成压力。
所以，千万不要低估房地产税。
写到这里，八大关键词已经完全覆盖了对2022年楼市的预测。最后一个关键词想了很久，最后定格为：心态。
用《误杀2》中任达华的一句话来说，“黑就是黑，白就是白。”
用理性的思维去看待楼市，对待房子，一定要理智，不要因为别人说涨就一股脑上车，不要因为别人说跌，就抱头逃离。