2021年已经结束,2022年大步走来。
回顾2021年,这一年,每一个从业者,经历了太多艰难时刻。
无论是房企,还是购房者,亦或是中介,都深刻感受到了前所未有的冲击,不确定性与时时焦虑成为常态。
如何把握2022楼市趋势?对于2022年的楼市走势,众说纷纭!不少购房群里的“看涨派”和“看空派”,开始辩驳起来。
看空派认为:目前新政策还没出来,房价还会继续下降,估计今年才会真正见底。
看涨派认为:如今央行降准、政策松绑,回暖信号频频,今年大概率会上涨一波。
两方各执一词,难分胜负。所以今天,「楼市君」就再次跳一回预言家,来聊聊今年的楼市行情。
疫情反弹
定向“狙击”房价泡沫
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壹
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讲到开篇的一个事实,我们都需要明白:未来疫情防控将成为常态,病毒也将长期与我们的生活共存。
疫情,成为影响楼市周期的一大因素。
每次疫情到来,购房者足不出户,需求急速下滑,而卖房子的人员保持不变,需求和供给之间出现倾斜,相当于对楼市的“定向利空”。
比如,一开始的武汉、石家庄,后来的北京、新疆,还有这一次的西安。疫情过后,房价都出现不同程度的下跌。
我们可以得到一个结论:
未来如果你的城市出现比较严重的疫情,那么,就要提高警戒心,这是买房机会窗口在悄悄打开的过程,病毒在祸患居民,但也在定向狙击房价泡沫。
就像这一次的西安,疫情反弹,整个城市一夜之间按下了暂停键。包括西咸新区、咸阳,新房售楼部、二手房中介门店,间歇性“休克”。
“疫情可以帮助城市消化房价泡沫”,请牢记这句话。
精准调控
2022房地产市场定调
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贰
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楼市是典型的政策性市场,这种市场最大的影响因素有且只有一个:
“态度”。
2021年12月10日,中央经济工作会议提出:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位!
●加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
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同时,会议还提出:
●要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针,抓好风险处置工作,加强金融法治建设,压实地方、金融监管、行业主管等各方责任,压实企业自救主体责任。
作为部署2022年经济工作的关键会议,这场会议的定调可谓至关重要。
历数近十年中央经济工作会议,支持房地产市场发展的仅有3次,其他7次都是打压状态,还有1次没有表态。
可以说,这一次中央经济工作会议,对房地产的态度相当积极,也为今年楼市定调。
2021年关再提“房住不炒”,尤其是在央行发布降准消息之后,可谓是意味深长。
此举避免了市场对于“降准”的过分解读,稳健的货币政策并未改变,降准也绝不意味着“大水漫灌”的救市行动,从而加强对居民理性购房预期的引导。
随后,住建部部长王蒙徽接受多家媒体专访,王部长对2022年将重点抓好哪些工作进行相关发言。
●稳字当头、稳中求进,着力在“曾信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫,努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。
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| 图源新华社 |
可以说,很大程度上可以看作是为2022年定调,指明工作方向。
2021年,高层推出了二手房指导价和集中供地政策,瞬间擒住两大猛虎,其一,二手房价;其二,地价。可谓不破不立。
地方敢涨房价,问责;开发商敢涨房价,拒绝网签;中介机构敢挂牌高价房源,取消资质;银行不按指导价贷款,严惩罚款。
新房限价,二手房指导,也彻底把房价定格在一个稳定的安全套中。
至此也就形成了,“地方-银行-开发商-中介机构-业主”的多条调控线。
视线拉回西咸区域,这门技术对楼市有强冻结效果,无法在短期内实现大涨。涨幅有限,今年刚需也有了预期,不至于房价突然猛涨,产生绝望的情绪,也让楼市变得更加理性稳健。
未来半年
国央企、本地房企天下
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2021年地产圈最让人始料未及的事件之一,就是大牌房企暴雷。
因此,在接下来很长一段时间,对购房者买房来说,比其他方面更重要的是,就是安全感。
所以,资金链健康、三档红线都是绿档、背景雄厚的房企,诸如国企、央企等。
先看最近的城市土拍例子:
2021年关,12月24日咸阳迎来16宗地块成交。
其中,住宅/商住用地,分别由咸阳东方天伦置业有限公司(天伦置业、本地房企)、咸阳市北塬新城发展集团有限公司(国企)、咸阳经开晟晖置业有限公司(国企)、咸阳宏达房地产开发有限公司(本地房企)、陕西锦铧园房地产开发有限公司(本地房企)斩获。
反观西咸新区2021年关两次土拍信息:
2021年12月17日,沣东新城6宗、约389.3亩土地成交,分别由陕西建工、沣东发展、中建七局、中铁四局摘地。
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| 整理自西咸楼市 |
2021年12月21日,8宗土地挂牌成交,分别由中铁四局、陕西建工、中建方程、中天西北等摘得。
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| 整理自西咸楼市 |
但你仔细观察能发现,12月土拍活跃度较高的仍是国企和本土房企,国企获取地块数量占56.67%。
咸阳本地的房企,诸如:天伦置业、咸阳宏达、陕西锦铧园等均有收获,作为本土头部房企天伦置业,成为本次土拍最大赢家。
视线再落回到2021全年土拍,结果大家也都看到了。大部分是地方国资企业斩获地块。
诸如:陕煤作为国企进入能源金贸区;沣东地产摘地沣东新城,开发沣华熙郡;央企华润,摘地沣西新城,开发华润沣華九里;泾河集团与绿城联合开发绿城泾河·桂雨听澜;央企招商地产,开发招商雍澜湾。
另外,就是拥有双国企背书的,紫薇与越秀联合开发紫薇馨樾府。
可见,在未来半年内,不少纯新盘,都具有国企、央企开发的背景。
持续分化
热门板块始终备受追捧
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肆
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聚焦优质板块,聚焦居住价值,聚焦产业发展,聚焦上述利好密集的区域,居住价值高的楼盘依然会受到追捧。
反之,没有利好加持的板块,处境将会越来越难。
今年以来,咸阳的城市骨架又进一步拉伸,像高新,随着板块扩容提质,科创产业加持,板块选择空间也就越来越大!
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| 咸阳高新区鸟瞰图,来源咸阳高新官微 |
根据「西咸楼市」整理统计,2021年咸阳高新销量10556套,远超其他几大板块。
今年,随着房企持续拿地,新品也将持续入市,高新仍然是扛起2022年咸阳楼市销量的“引领者”。
再说西咸新区,2021年沣西新城交大创新港成为“秦创原”总窗口,土拍进行摇号,种种政策红利,最快将在2022年落地。今年,沣西新城有望占据“热搜”一席。
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| 来源西咸新区沣西新城官微 |
再就是泾河新城。2021年,经济增速、政策红利、城市基建,让泾河新城备受关注。视角拉回地产,去年全年销量6170套房源,占据五大新城之首,你说,这些楼盘会愁卖吗?
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| 泾河新城实景 |
虽然这些板块城市界面还没有完善,但板块、楼盘价值,早已经在买房人心中站稳了根脚。
但比较位置一般,品牌一般的楼盘,将会举步维艰。因为本身发展的限制,除了周边地缘客户,很少有人会选择去这些地方置业。
集团层面看,比如央企、国企,资金链更稳妥;或者没有财报公开压力的非上市公司以及不追求快周转的企业。从项目看,则是体量不大,有充分竞争力的项目。
种种总结起来就是,不缺客户的、有利好的,永远都不愁卖。
内卷加剧
各路房企比拼产品力
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楼市的最终归宿,就是走向品质时代。
当竞品质时代来临,提升住宅品质成为国家政策导向的主旋律,也成为一个永恒的命题。
结合其它城市所出的“品质”新政,可以概括基本是从公共空间、园林、建筑、户型、精装等方面进行明确。
比如:奥园·璞樾ONE,最先推出大平层产品,推动高端改善变革;中铁建·西派时代,同样大平层产品,提高高端住宅档次,焕新沣西新城形象。
沣水云岭,建面约231㎡洋房,总高10层,一梯一户,客厅270°全景落地窗,南向约17.5米面宽,配置家政间,精装交付,户型面积罕见。
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| 西咸新区沣东新城实景,来源官微 |
再到咸阳:碧桂园·秦都府,在咸阳主城规划叠拼产品,打开市中心人居改善新时代;龙湖·彩虹郦城,突破传统立面,焕新咸阳形象;云境天橙,将第4代住宅产品,带到咸阳,推动住宅变革。
也有越来越多的楼盘,把会所、健身房、泳池,甚至咸阳独有秦文化特色,搬进住区。
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| 咸阳人民路实景 |
典型如:融创西部湾。大盘擎划,落地“i+”美好生活体系,业态丰富,全维配套,非常考验开发商的资金与开发实力。
自然,这也就倒逼后来的新盘在产品上更加用力,没必要处处复制,但做出自己的特色是最初级的吧。
2022年,西咸楼市或将迎来品质称王的时代!希望接下来的开发商们,能做出让人眼前一亮的产品。
二手房难
套牢一批又一批投资客
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根据「链家」显示,目前在售二手房达到9385房源。这与2021年11月份数据相比,增加超1000套房源。
二手房挂牌量的增加,大多意味着房价看跌,房东抛售,预示着大部分区域二手房供大于求。
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| 图源链家 |
早期业主们都很傲娇,要么非高价不卖,要么持货观望,而如今挂牌量增加显然是有点慌了。部分房主开始紧急降价抛房,甚至又房主一降再降,实在太狠。
而新房价格回归理性,一二手房倒挂的情况越来越多,很多中介都转向新房代理阵营,二手房客户流失。
并且,新房市场库存充足,很多楼盘即将开盘,二手房不论是价格,还是居住体验都不占优势。甚至很多二手房东换房、抛房,房源数量增多,加剧价格竞争。
曾经临时涨价、随意挂高价的神盘房东,2022年真的要神不起来了!
降准降息
回暖信号进一步上演
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房贷利率对于刚需很重要,2022年,各城市的房贷利率会跟着整体行情走,行情热房贷利率涨,行情冷房贷利率降,成为了调节楼市的主要工作。
两大信号说明楼市环境逐步宽松化。
●2021年12月6日,央行宣布全面降准,降低存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金1.2万亿。
●2021年12月20日,央行宣布降准,1年期LPR为3.8%,较上月下降0.05个百分点;5年期LPR为4.65%,连续第21个月保持不变。
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| 图源新华社 |
目前来看,起码2022年上半年,房贷利率是下降的。这意味着,随着时间的推移,购房成本在下降。
房地产税
试点工作大概率落地
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2022年会出台房地产税吗?这是所有人都比较关注的问题。
房地产税试点,终于要来了。
2021年关,12月17日,全国财政工作视频会议中,在总结2021年财政工作时称,做好房地产税试点准备工作。
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继2021年10月房地产税试点改革方案获得授权通过之后,房地产税试点正在有条不紊地推进之中,2022年大概率正式落地。
值得注意的是,这一次是房地产税试点,而非房地产税立法和全面推广。
换言之,房地产税立法和全面推广仍需时间,或许要在5年之后;而房地产税试点,早已迫在眉睫了,最快2022年上半年就会落地。
房地产税试点,值得关注的两个方面:
其一,试点城市,哪些地区首当其中?
这方面,暂无明确信息。明确的是,房价涨幅较高、享受一系列政策优势、具有代表性的城市,或许会在首批之列。
这其中,作为先行示范区的深圳,共同富裕示范区的杭州,打造自由贸易港的海南,呼声最高。
此外,上海、重庆既有房产税升级为房地产税的概率也不小;而广州、成都、武汉、西安均有呼声。
其二,房地产税,能不能降房价?
房地产税,其中一个目的:为地方政府寻找新的稳定税源。
由于土地资源日益紧张,卖地收入未来将难以为继,房地产税不无取代卖地收入的政策意图。
不过,房地产税本身就是预期调控,其出台对于房价将产生明显影响。
官方文件对此直言不讳:房地产税可“强化房地产调控需求侧管理,稳定市场预期”。
当然,就中长期而言,房地产税不是影响房价的唯一因素,经济、货币、人口、土地供给等因素也会发挥着关键作用。
但就当下而言,房地产税不仅影响市场预期,而且会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,从而带来一定的抛盘可能,这对于楼市将会形成压力。
所以,千万不要低估房地产税。
写到这里,八大关键词已经完全覆盖了对2022年楼市的预测。最后一个关键词想了很久,最后定格为:心态。
用《误杀2》中任达华的一句话来说,“黑就是黑,白就是白。”
用理性的思维去看待楼市,对待房子,一定要理智,不要因为别人说涨就一股脑上车,不要因为别人说跌,就抱头逃离。