八字中的风向 八字中的五行缺火怎么取名

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八字中的风向

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深圳715严控之后,7月17日又出了政策补丁,调控加补丁力道之大超乎想象,几乎所有的政策漏洞被一一堵死。

深圳一向是个上有政策下有对策的城市,金融环境宽松,民间智慧强大,以前多次调控都被各类化骨绵掌轻松化解,大大降低了调控的药效。

这次补丁政策出来之前,很多人还是抱有幻想,认为不会彻底卡死,会留下一点点腾挪的空间,毕竟城市要发展,需要人和钱持续进入,不能卡的太死了。

补丁一出,幻想破灭,没想到政府这次决心这么大,这么狠,宁可牺牲经济的发展也要坚决打压房价。

补丁政策中,最狠的是深户三年+社保三年,社保自买房之日起倒推三年不能间断(最近刚加了个断缴不超过三个月的新补丁,估计是被投诉的太狠了)。这个政策不但打掉了绝大部分新入户的购房资格,还把很多本地刚需的资格给改没了,因为不少人因为种种原因没有近期连续三年社保。

其次是追溯前三年所有离异家庭的购房总套数之和,超过两套不能购房。

这个补丁,不但破掉了近几年流行的离婚破限购大法,还断了婚票买房的路径,可谓一箭双雕,民间买房智慧宣告终结。

社保三年同时打掉了18岁成年人和随迁老年人的买房资格,这三条加起来,不客气地说,打掉了一半的购买力。

加税加的再重,说到底只是钱的问题,钱能解决的问题都不是问题,但资格问题,是无法解决的问题。

说白了,这次调控就是用重税加打掉一半购买力来生压,虽说仍然治标不治本,但至少在短期内,硬摁住了深圳这锅沸腾的开水,深圳横盘,微跌,分化不可避免。

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今天我们不讲深圳后市怎么走,只分析被打掉的这一半需求,会如何选择?

这一半需求,又分为几类,一类是刚入了深户拿到房票,资金已准备好要上车,突然间房票飞了。

一类是没有入户资格准备通过其他方式破限购的,被堵死了。

还有一类是深圳本地刚需或改善,因为社保不满三年,房票也凭空消失了。

这三类人的共同特点是本来有钱有资格,突然资格没了,但是钱还在。

这类人群大概有多少?我们做一个预估。

2019年深圳二手房成交82959套,新房成交37884套,共计120843套。

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2019年是一个前冷后热的年份,1-8月份都不温不火,成交真正火热是在双11之后,即使这样12月份二手房成交量也未破万,这说明19年的成交数据是可以做为正常年份参考的。

如果以年度12万套成交做为参考,那么在未来一年之内,深圳有一半的购买力,也就是6万个购买力被扼杀了。

这6万个购买力,除了少部分本地刚需会耐心等待社保期满,其他大部分投资型需求会转投其他城市。

这6万个购买力,不管集中进入哪个城市,都会掀起楼市的滔天巨浪。

基于地缘关联,这些转移的购买力大部分会把目光投向珠三角其他城市。

珠三角哪几个城市最有可能成为深圳的替代品?

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被迫放弃深圳的人,第一选择大概率是粤港澳大湾区的临深城市。

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临深城市共有七个:

东莞、惠州(真临深)

广州、中山、珠海(隔海临深)

香港、澳门(略)

对投资客来说,

东莞:刚刚大涨过,单价创了新高,不敢投;

惠州:天量供应,万年洼地,不敢投;

中山:经济基本面太弱,除了深中通道没有故事可以讲,不愿投。

剩下的只有广州和珠海了。

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广州,四大一线城市的吊车尾,深圳红到发紫的时候,广州星光黯淡,当深圳被摁在地上摩擦的时候,谁都明白,广州的机会来了。

广州共有11区,中心区4个,天河、越秀、海珠、荔湾;近郊区3个,黄埔、白云、番禺;远郊区4个,从化、花都、增城、南沙。

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2001年,广州市政府确定了对后续发展格局有决定意义的八字方针:北优、南拓、东移、西联。

此后相当长一段时间,“东移”成为普通人感受最明显,也是广州市着力最多的发展战略。

和深圳一路向西相反,广州是一路向东。

先是环市东,再到天河北,之后是珠江新城,逐渐成为广州的现代商务中心,产业持续升级,天河成为广州第一经济强区,紧接着,黄埔也开始快速崛起。

广州的中心四区,天河是广州的CBD和颜值担当,相当于深圳的南山;越秀区最老,但集中了最优质的教育资源;海珠的琶洲核心区,已发展成为高质量的生态城市副中心。

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目前四区二手房均价,天河4万6,越秀4万4,海珠3万7,荔湾3万2,对比深圳价格确实诱人。

但是,中心四区是限购的,广州的限购政策是本地户口或者五年社保,入户最低门槛是本科学历+半年社保,对于很多投资客来说,时机稍纵即逝,半年是等不了的。

只能从放开限购的外围找机会。

近郊的白云,番禺和黄埔,最容易承接市区的外溢。但在广州一路向东的指引下,紧邻天河的黄埔承接了最多的机遇,位于黄埔的广州科学城,已经成为广州吸纳人口最强劲的区域,

广州科学城,目前已形成了电子及通信设备、新材料、新一代信息技术、生物医药、智能装备等五大产业,人才扎堆,购买力很强,是黄埔的热门板块。

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再往外走,就是广州的远郊四区,花都、从化、增城和南沙。

除了深圳,国内所有的一二线大城市,远郊都是极难被辐射的,包括北京、上海、天津等等。

主要是城市面积太大,经济体量又有限,中心区存在外溢半径,最多辐射到近郊,远郊很难到达。

所以,广州的远郊四区本是不值得关注的,花都、从化、增城都不值得关注,但南沙是个例外。

2015年,南沙自贸区的成立彻底改变了南沙的格局和定位。

南沙自贸区,从政治高度来看,是上升到中央层面的国家级战略;从地域制衡来说,是广东省扶植广州、抗衡深圳的一步好棋。建设南沙自贸区,广东省全力以赴不惜代价。

一路捋下来,对投资客来说,广州当前最有价值的区域就是黄埔和南沙,如果一定要优中选优,黄埔价值又大于南沙,因为南沙利好需要远期兑现,偏长的投资周期加上新区发展的不确定性,比不上利好即将兑现的黄埔。

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再来说珠海。

珠海很小,只有1736平方公里,202万常住人口,对比面积7263平方公里,常住人口1531万的广州,一定是不同的投资逻辑。

珠海的面积和人口,加上来自深圳广州的虹吸,注定这个城市的经济一定不会太强悍,但是,并不代表它不值得投资。

珠海,只需要抓住几个投资逻辑,一样可以获得优质收益。

一、珠海虽小,却是粤港澳大湾区为数不多的优质城市,深受资本青睐,盘子小反而更容易涨;

二、小城市不会有太多的经济发力点,抓住一到两个即可;

三、珠海有临深和临澳两大概念,香港都不吃香了,澳门影响力更弱,抓住深圳概念,比抓澳门概念更有价值;

四、珠海的机会有内需,还有来自深圳的外溢,内需年年自然生长,外溢则要看时机,几年会有一波行情,深圳严控,珠海正是风起之时。

有这几点投资逻辑指引,珠海的投资标的很容易找到。

珠海有四个区,斗门、金湾、香洲和横琴。

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珠海的发展重心在东部,香洲是市中心和人口聚集地,居住了一半的珠海人口。斗门和金湾,面积大人口少发展慢,显然不是珠海的风口,发展成熟房价又高的香洲同样也不是。

珠海的风口曾经是横琴,但已经过时的澳门概念和四万多的房价,今天的横琴显然已经不香了。

珠海当下的风口是唐家湾的北围片区。

唐家湾,位于香洲区北部,紧临中山,距在建的深中通道不到20公里。

深中通道只是借力,更重要的是深珠通道,5月份已出规划。

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深珠通道,向东连接前海自贸区和西丽交通枢纽,向西直达唐家湾。

一手托前海,一手托唐家,可以说,深珠通道开工之日,就是唐家湾房价起飞之时。

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唐家北围,扼守珠江口,与前海自贸区隔海相望,拥有大湾区独一无二的地利。

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除了强大的深珠概念,唐家北围也是珠海政府重点打造的千亿TOD新城,已吸引大批科创产业落地,国机机器人产业园(ABB)、珠海城智大数据中心、中以加速器、智谷圆芯广场等,初步实现了产业集聚效应。

唐家北围,是珠海的新风口。

最后总结:

深圳关上了投资的窗口,但资金不会停止逐利的脚步,会去大湾区寻找新的出路;

当前大湾区最值得投资的城市是广州和珠海;

广州最值得关注的是黄埔,珠海最值得投资的是唐家北围。

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