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Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手
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Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。
Q:提问:京总好！我目前住西红门瑞海家园，经适房，2002年建的，2012年买的二手，小区环境中下。相比核心城区次新和周边次新房最近三年出了没涨也有下降，继续住可能需要重新装修。西红门荟聚周边建大量商业等配套，未来三年会不会涨？
去年买了西城广外学区房，学区一般，一室一厅，方便两个孩子上学。
有3个选择：1卖掉瑞海，平时挤着住西城学区房，买个更远郊区改善型的，郊区可以过去，老人来了可以住。最近看了采育的如院叠拼，家里人都很喜欢，瑞海换如院，唯一缺点远，对这个片区不熟悉，如院或者说采育别墅区升值空间如何？
2.卖掉瑞海，把广外学区房继续出租，买广外附近丰台的，非学区改善二室。
3.持有瑞海，住广外学区房。有什么好建议，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、西红门本身有一定的商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城和市区也比较近，属于大兴新城后期的外溢板块，有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，具体潜力如何需要看大兴新城的进度
2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里,买房的原则是可租、可贷、可住、可卖
可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。而采育这个位置的租赁市场有待思考
可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！
流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。
可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,
优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。
3、关于卖掉置换,不知您的预算和房屋的情况,原则上如果置换的房产和原本持有的房产如果差距不大(指可成长的空间,居住品质,户型)不建议做置换,因为置换一套房产的成本很高,包括中介费、税费、时间成本,这些都是隐形的成本,置换后涨幅不客观的话,就是亏损的.可否把您的详细情况告诉我.
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Q:提问:京总您好，首房首贷，西直门工作，首付180万，预算400万以内，定位增值，前期租出去，暂时不考虑居住属性，未来可能考虑自住。亦庄开发区南海家园南北两居和通州武夷花园京贸国际城南向大一居，以及常营柏林爱乐南北大一居怎么选择？另外刚毕业大学生，京集体户，无对象，首房首贷资格用好还是不用好？感谢感谢
A:回答;你好，感谢信任!1、通州属于长期利好，兑现的周期比较长，您买京贸国际城有个问题，这个板块属于通州的核心区域，运河CBD人口饱满后会释放人口红利，但一居室不是主流户型，这个盘买个一居室保值尚可，但增值属性可能会有不确定性存在。通州有购买力的人口会像这个片区置换，但2居室3居室是主流产品。
2、南海家园有价值+学区支撑，保值增值比较稳健，柏林爱乐这个板块属于国贸的二级溢出区域，朝青涨完能轮过去，这个盘属于板块内热盘，品质和口碑都不错，综合，亦庄，常营都可，可以结合您自己的情况做选择
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Q:提问:收到，京总，再次感谢耐心解答！西城区的小区请问您有什么推荐吗？我老婆比较相中中信城
A:回答:您好,3000的预算在西城做选筹，像中信城、西城晶华、中海凯旋、北京尊府、丰融园、丰侨公寓都属于霸盘，这些CEO盘的涨幅是淡季每年5%-10%，然后会回落个2%-3%左右，如果货币宽松的情况下可能一个月能上升20%以上，这部分购买力主要的收入跟大环境有关，适合做长期持有（至少5-8年）以上的时间，祝一切顺利！
Q:提问:您好，我现有800多万现金，想买一个三居（已有一套西城一居室学区房，暂时不打算卖，老二上学要用），孩子现在和平门实验一小上学，咨询两个问题：
一是买什么区域房子比较好呢？首要考虑孩子上学，其次是三居。目前看的主要是崇文门国瑞城和新景家园（乘坐2号线地铁上学），还有木樨园天天家园和珠江骏景（乘坐8号线地铁），崇文门房子面积小但市中心，木樨园面积大（将来2个孩子活动开）
二是现在贷款最多只有186万，还有哪些加杠杆的方式呢？
三是其他还有哪些区域或小区可以推荐吗？谢谢
A:回答:您好，感谢信任!1、这两个板块相比的话，崇文门更有优势一些，南三环以外的板块更像是县级市的水平,赵公口规划的商务新区如果没有一个长时间的重视程度和资金投入短期很难有气色。丰台一直不景气一是没有好的教育资源，二是高产业比较弱，区域普遍是批发市场为主。从表面看首都商务新区的规划更像是为了卖地挂了一个名字，800买在这里大概会站岗。国瑞城和新景家园楼盘尚可，保值增值比较稳健，以保值增值稳健的方案选筹，建议压缩面积靠近主城区。
2、贷款受限，单独向我发起一条私密提问。
3、可以看看双井大望路一带的次新，都是一些不错的板块，房价比较牢靠
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Q:提问:京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w贷款余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。
1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远，所以置换哪一套更为合适？
2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？
3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右
不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？
A:回答:您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%
如果按照利益最大化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。
美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。
科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，
2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。
3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。
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Q:提问:京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义贷款买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。
现在有几点疑问：
1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。
2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？
3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？
4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？
5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制贷款之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制.
2、我给您的建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉
3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价.
4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般
4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着.
5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的
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