来源：大胡子说房，已获授权转载
中国的玄学有四门：《老子》、《庄子》、《周易》和《房价》。
在一个十三亿九千万人口的经济体中，每一个人的情绪与决策，都能影响着价格的走势，房价的变化，成了中国最难以捉摸，也最爱捉摸的话题。
既然谁都猜不透，我们不妨做一些大胆的猜想与推演，来对未来的楼市，进行一些有趣的思考。
1
从城镇化看房产支撑力
2018年，中国城镇化率达到了59.58%。这看上去是一个不错的数字，六成人民都住进了城里。
殊不知，今天美国的城镇化率已经达到了83%左右，韩国同样为83%，而日本则是94%。
而我们60%的水平呢，大概就相当于美日50年代，和韩国80年代的水平。
毫无疑问，在我们从发展中国家向发达国家迈进的过程中，城镇化还有巨大的提升空间。
每一个国家经济的繁荣发展，都离不开城镇化的稳步提高。
道理很简单，把人向产业先进的地方推，把人向人群密集的地方推。产业先进，意味着生产效率提高；人群密集，意味着有更多互相学习与合作的机会。
未来中国的发展，城镇化必然是方向，也是政策，更是经济引擎。
去年末，国家发改委专门发布一则“督察通知”：《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》，其对城镇化的重视程度可见一斑。
那么，通过城镇化来创造的购房需求有多少呢？我们来看一些热点城市。
目前大学生择业主要转向经济发达地区发展，特大城市的就业机会、福利资源、医疗、教育和基础设施建设都非常好。
无论是深圳广州，还是西安杭州，每年都会吸引几十万的人口纷至沓来。这些人若想真正留在这座城市，住房一定是不折不扣的刚需，而每个人的家庭，便是隐藏在背后的强大购买力。
拿深圳来说，据房天下统计，深圳的商品房套数2017末只有128万套，而想获得这些房子的人每年都增加几十万。如此供不应求的市场一直在持续，按市场经济规律，价格根本没有大幅下降的基本面。
上一批进城的人还没买房，下一批就来了。
城镇化带来的购买力和购买意愿，和城镇化稳步推进的现实趋势，完全可以支撑现在的一二线城市楼市。
2
存量过剩，如何支撑？
看到城市里密密麻麻的商品房，不少人会蹦出一个很直观的想法，这么多房子，盖了给鬼住吗？
的确，据36氪数据，中国套户比已达到1.13，每户有1套多房。城市的房子需求再大，供给也大呀，怎么能说支撑的住呢？
这里就要好好研究一下，这个1.13到底包括哪些房子？
我们就以城镇的房子来说。
首先，即便是现在，中国仍有大量的分配住房。
在97年23号文件出台以前，中国的房子以单位房、安置房等福利性住房为主。一方面是计划经济留下的传统，另一方面也是对历史的低工资的一种补偿。
这些房产无论是领导房还是干部房，放现在基本属于“老破小”行列。诸多老户型老配套，肯定满足不了现代日益增长的生活需求的。
再者，就是大量的城中村自建房和棚户存量房。
住房条件差、危旧情况严重是这些房子的代表形容词，想要实现小康生活，是绝对不会选择这类房产的。现在买城中村小产权房的人，基本都是赌拆迁的，很少有人想不开会买来自住，这部分房子，也不属于需求。
最后，就是镇区的房子。
据中金数据显示，2017年末，中国城镇住房套数总共为2.7亿套，其中，城区1.59亿套，镇区1.15亿套。也就是说，中国有43%的住房都是镇区住房，就是那些不在城市里的房子。
而现在的人喜欢往哪跑呢？显然是经济发达的城市，其就业机会、福利资源、医疗教育和基础设施，没有一项是不吸引人的。
假设你从鹤岗的十八线村落高考及第，念完大学后通过人才引进取得了某大城市的户口，你就算可以买10套房子都不会想回到镇区去生活，何况，你真的可以买10套。
所以，与其说是城镇化，不如说是“城市化”，镇区的房产，逐渐被人们所遗忘，尤其，是年轻人。他们宁愿背上房贷在市区“先上车”，也不愿意全款多套在镇区“当地主”。
这么算下来，城市的真实套户比，根本不可能达到1.13。况且，这里还没剔除无数的一户多套家庭。
总的来说，满足我国城镇化居民美好生活的存量住房，并不多，城镇化支撑房价需求的基本面，依然存在。
3
红利还能持续多久？
既然城镇化这么猛，房价在未来几年，还有可能再翻一倍或几倍的可能性吗？
我们不妨先看看过去10年，房地产是典型的增量市场，处处充满着各种红利，这其中有我们熟知的80后一代刚需的人口红利，也有我们不容忽视的货币量大幅增长。
这些红利都推动了房价的上涨，可是现在的情况不一样了。
人口方面，90后逐渐取代80后成为买房的主力军，1.75亿的90后比2.28亿的80后少了5千万，刚性需求也就没有过去那么旺盛。
货币方面，也有一个值得注意的信号。
2017年4月，M2同比增长9.84%，30年来首次跌破两位数。且往后的2年，M2增速一直都在10%以下。
而从2008到2017，M2增速从来都是十几个点。
而2017，正是房价进入严厉调控的时候，往前的10年，也正是房价暴涨的时候。
M2增速和房价的正相关性的不言而喻。
两者相互作用，相互影响。
一方面，广义货币增加产生的财富效应，会催热更多的人来买房，买房的人多了直接推高了房价。
就好比你感受到钱越来越多，总想去干点什么，看着房价的日益上涨，觉得没有什么消费比买房更合适了。
另一方面，房子也可以看作为抵押物，住房贷款同样派生出一部分广义货币。
就好比你准备买一套100万的房子，自己拿了20万“钱”作首付，银行贷款80万分期，这80万贷款肯定不是从别人账户里扣，那么M2就增加了80万。
那么，我们可以推断，在M2没有明显变化之前，下一轮的房价行情就不会到来，M2低发的持续，意味着房价横盘期的持续。
4
住建部怎么又开始点名？
虽说可以从M2中窥见一些端倪，但M2同样也有着相当大的非连续性，短期的剧烈波动是很正常的事情。
比如09年和15年的“突然袭击”，都是来得猝不及防。即使现在M2一直在低位，也保不准央妈会有什么其他操作。
但还有一个数据，不是说用什么政策就能一时半会改变的，那就是杠杆率。
高而稳定的杠杆率水平并不会对经济造成多大影响，但增长迅速的杠杆率，通常意味着一国经济的高风险。
杠杆率增加过快，往往是经济危机的直接导火索。
这一推断在1985-1989年的日本经济、1993-1997年的泰国和马来西亚经济、2003-2007年的美国经济等都得到了实现。
中国在房价高涨的那一段时间，也面临着同样的问题。
2008-2016年，我国宏观杠杆率增加迅速，8年间共上升99个百分点，平均每年上升超过12个百分点。
不过还好，2017年和2018年，房价开始得到调控，杠杆率也随之放缓，可能到来的经济危机，也被扼杀在摇篮之中。
2017年全年，宏观杠杆率微涨3.8个百分点，2018年更是有所回落。
但是，我国的居民杠杆率却一直保持上升。
不论哪个口径，2008-2018的居民杠杆率，都在以年均超过3.5个点的速度上涨。
10年间，居民杠杆率从2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，10年间上涨了35个百分点，增速与美国2000-2007年间相当。
如果再不加控制，谁也不敢保证中国不会迎来一轮危机。
而控制居民杠杆率最好的方法，也是控制房价。
一方面，房价上涨猛烈的时候容易引起居民举债买房。另一方面，在相同首付比例要求的情况下，房价更高需要举借的债务越多。所以，房价稳，居民杠杆也才能稳。
这也就不难理解，佛山、苏州、大连和南宁刚冒个泡，就又被住建部点名了。
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几个结论
1.一二线城市有城镇化趋势的强力支撑，楼市长期还是会处于一个上行的状态，所谓的北上广深房价回到2015年水平，恐怕不太现实。
2.像过去几年那种房价半年翻倍，两年三倍的情况可能性不大了。无论是M2降速、人口红利减少，居民杠杆率提升，还是房住不炒的政策导向，都不允许房价再过快上涨了。
3.综上所述，未来2到3年，楼市的走向或许只有一个字，稳！
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