摘要： 这两三年涨上去的价格，实际已经提前透支了长期的收入/房价合理比
撰文|张银银
不知不觉，三四线城市房价过万已经成了不再新鲜的事，而实属稀松平常
近日，上海易居研究院发布《100城住宅价格报告》指出，到2018年8月，一线城市4万元以上均价水平持续了17个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了14个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了12个月。
报告显示，2018年8月，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米。
杠杆游戏犹记得前不久，还有一篇贫困县房价高达9000元/平的新闻引热议。近来，也有不少媒体在报道中提到最新的一项调查数据“全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米”，这个数据的真实性不好判断，因为并没找到是哪家做的调查数据。
涨幅来看，三四线城市今年在楼市上风头强劲，在强劲涨幅之下，三四线楼市还值得买吗？也并不见得。
撇开刚需不谈，因为刚需什么时候需要随时都要买，如果是基于投资，杠杆游戏的建议是不要买。
为啥？
杠杆游戏几个月前就写过，本来2018-2020年3年棚改攻坚计划，改造各类棚户区1500万套，也就是年均500万套，明显比此前低。
但是，2018年制定的目标为580万套，高于500万套的预期，比2017年600万套的目标略低。也就说，各地棚改任务总体下降已经开始，虽然幅度不大。
也正因为2018年棚改计划依旧很高，杠杆游戏几个月前认为，这成为三四线城市今年楼市的重要支撑之一。说直白一点，棚改2018年计划超预期，说明高层不希望三四线城市2018年楼市陷入困境。
当初为什么全国大张旗鼓搞货币化安置，就是要把所谓的库存房子卖出去。只有房子卖得更好，房地产相关的一切产业日子才更好过，就业才更有保证，金融风险才最低，经济也才更稳定。
各位杆友都知道，过去2年，可以说是几乎所有我国城市的销售黄金年份。特别是二三四线城市，普遍都取得历史最好销售。除了少量城市因为限售，有下滑。
辉煌靠什么？先是2015年降息、降准、去库存政策鼓励。接着，棚改货币化安置达到罕见高规模。
实际上，很多三四线城市的棚改货币资金，也进入了一二线城市购买。最终结果就是，大部分三四线城市的新房销售，超过了实际刚需。部分二线城市，也提前透支了消费和中期需求。
但未来，棚改货币化安置慢慢下滑则几乎是肯定的。因为棚改从易到难已经有几年，该改的很多也改了。未来需要改的和容易改的，都在减少。
杠杆游戏觉得，重点不是棚改安置方式的改变，而是棚改的使命和价值，要顺应新的需要。
其实很多省的三四五线城市，住宅去化周期都已经不高。无论从这个角度，还是从债务角度、调控角度，棚改放缓都是大概率了，特别是降低货币化安置比例。
三四五六线楼市的繁荣，恐怕并非能长时间持续。因为政策影响太大，并非实际需求太多。
不同专家、媒体的说法不一。比如中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成和同策房产咨询股份有限公司研究员宋红卫近日撰文称：“中国房地产业未来仍然有20年的发展期”。也有专家预测楼市还能火12年。
如果你对照这些说法，去三四五六线城市买房，基本跟问算命先生的意见去买房差不多。最大的作用是给自己打一针安慰剂。因为专家口中的“楼市”和你要回老家买房的楼市根本不是一个东西。
政策上的强力刺激的三四五线城市的巨大“刚需”，约在两年后就结束了。如大多数人所感受的，身边条件好的亲友，地级市的基本都奔着省会城市去买房，就业机会、教育、医疗资源的集中就是如此吸引人。
而三四线城市呢？这两三年涨上去的价格，实际已经提前透支了长期的收入/房价合理比。有些地方，接盘侠是个问题，有些地方，想要买的人很多，刚需也很多，买不起的也很多……
或许，不遇到严重经济压力，维持调控，酝酿大招是唯一办法。长效机制，增加供给，信贷严控，缓慢稀释平滑风险。
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